Un propriétaire a la possibilité de vendre de manière temporaire son bien immobilier avec la possibilité de le racheter pendant une période maximale de 5 ans. Cet acte notarié méconnu du grand public donne la possibilité à des personnes avec des difficultés financières de solder leurs dettes rapidement. Toutefois, il est nécessaire de suivre des étapes clés pour réussir sa vente avec option de rachat ou vente à réméré.

Vendre avec faculté de rachat ou comment préserver son bien immobilier ?

Définition et spécificités

Dans la vie, il peut être nécessaire de débloquer rapidement une somme d’argent. On peut vendre un bien immobilier, ce qui peut prendre du temps. On peut aussi souscrire une hypothèque, ce qui peut créer une dette supplémentaire pour un propriétaire.

Saviez-vous qu’il existe une solution rapide pour obtenir des liquidités ? La vente avec faculté de rachat est un type d’opération immobilière dont le principe consiste pour un propriétaire d’un bien de le vendre à un investisseur avec le droit exclusif de le reprendre selon un prix de rachat fixé à l’avance. Le vendeur a aussi le droit d’occuper le lieu jusqu’à 5 ans au maximum.

Concrètement, le vendeur vend son appartement ou sa maison à un investisseur immobilier. Notez que le prix de vente du bien peut être inférieur entre 10 et 40 % au prix du marché. Une clause d’ option de rachat exclusif est incluse dans le contrat de vente immobilière déterminant :

• La période autorisée pour occuper et racheter le bien (entre 6 mois à 5 ans maximum) ;
• Le prix de rachat du bien immobilier qui peut être similaire ou supérieur au prix de vente ;

En parallèle à la vente, le vendeur du bien doit conclure un contrat d’occupation lui permettant d’avoir l’usage exclusif de la maison ou de l’appartement, en contrepartie d’une indemnité d’occupation. Attention, le montant de l’indemnité ne doit pas être assimilé à un loyer comme pour une location classique. D’autre part, la vente avec droit de rachat n’est pas un crédit ou un emprunt immobilier. On parle de vente temporaire du bien.

Bon à savoir : Le recours à des organismes de vente avec droit de rachat comme ImmoSafe® est une garantie pour avoir une proposition ferme sous 48 h, débloquer les fonds rapidement et bénéficier d’un montage immobilier respectant scrupuleusement le cadre réglementaire (lisez l’article du comparateur Jechange sur le classement des organismes de vente à réméré).

Ce type d’opération immobilière peut concerner tous types de biens comme une résidence principale ou secondaire (appartement ou maison), mais aussi des bureaux, boutiques, bâtiments professionnels, bâtiments agricoles, restaurants, pharmacies, terrains à bâtir.

Quelles différences entre vente à réméré, vente avec faculté de rachat, portage immobilier ?

Il n’y a pas de différences entre les termes. La vente avec faculté de rachat est un acte notarié inscrit au Code civil de 1804 ou Code Napoléon sous le nom de « vente à réméré ». À partir de la loi du 12 mai 2009, son nom est modifié dans le cadre de l’article 1659 du Code civil pour devenir « vente avec faculté de rachat ».

Quant au portage immobilier, il s’agit d’une autre déclinaison pour désigner la vente temporaire d’un bien avec possibilité de le racheter.

Qui peut bénéficier de la vente à réméré ?

La vente avec droit de rachat s’adresse principalement à des personnes en difficultés financières qui ont un besoin urgent de débloquer des fonds pour rembourser une dette.

Ce type d’opération immobilière est la solution idéale pour des propriétaires qui n’ont pas la possibilité de recourir à un crédit ou une hypothèque en raison de leur situation financière (surendettement, interdit bancaire, saisie immobilière, emprunt non remboursé, etc.).

Quels avantages à choisir la vente avec faculté de rachat ?

Le recours à la vente à réméré permet aux propriétaires en surendettement ou en interdit bancaire de rééquilibrer leur trésorerie en remboursant leur dette rapidement. Un atout appréciable pour stopper la vente d’un bien aux enchères ou une saisie immobilière.

D’autre part, le vendeur ne perd pas immédiatement la jouissance du bien immobilier, au contraire d’une vente définitive. Il peut continuer à habiter le bien après la conclusion de l’acte de vente temporaire.

Enfin avec l’option de rachat, il n’y a pas d’obligation de céder à l’urgence. Le vendeur gagne du temps et peut racheter son bien lorsque ses finances sont au beau fixe (dans la limite du calendrier dans le contrat).

Choisir la vente avec faculté de rachat : les étapes clés !

3 grandes étapes peuvent résumer la vente avec option de rachat :

• La contraction d’un contrat de vente immobilière temporaire ;
• L’occupation du bien immobilier pendant toute la durée du contrat en réméré ;
• La vente ou le rachat du bien.

Le contrat de vente : étude de faisabilité et proposition chiffrée

L’organisme de vente avec faculté de rachat réalise une étude préalable de faisabilité où sont évaluées la valeur du bien et la capacité d’emprunt du propriétaire.

Ensuite, le propriétaire reçoit une proposition chiffrée mentionnant :

• le montant de la vente incluant des frais incompressibles (frais notariés, frais de commission, etc.) ;
• la période du contrat de vente temporaire ;
• le montant de l’indemnité d’occupation ;
• le tarif de rachat du bien en réméré.

Après acceptation, le dossier est transmis à une étude notariale pour préparation de l’acte de vente temporaire avec option de rachat avec les éléments précités.

L’occupation du bien en réméré : déblocage liquidités et versement indemnité

Après signature de l’acte notarié, l’investisseur débloque les fonds. Le notaire régularise les prêts hypothécaires et emprunts immobiliers impayés. De son côté, le vendeur règle les impayés de prêt à la consommation.

Pendant toute la durée d’occupation du bien, le vendeur doit verser une indemnité à l’investisseur. Elle peut être versée en totalité dès le début de contrat de vente avec droit de rachat, ou bien à une fréquence définie au préalable.

Vente ou clause de rachat du bien

Pendant toute la durée du contrat ou à son issue, le vendeur peut faire jouer la clause de rachat. Dans ce cas, il doit s’acquitter du prix de rachat du bien immobilier ainsi que des frais afférents.

Il a aussi la possibilité de vendre le bien immobilier. Dans ce cas, il peut trouver un acquéreur via l’organisme en réméré, ou bien rejoindre le parcours classique via une agence immobilière. Rappelons que les frais de notaire s’élèvent dans ce cas entre 7 à 8 % du montant de la vente.

Quelle fiscalité avec la vente à réméré ?

Lors de la vente du bien à l’investisseur (acquéreur), le vendeur peut être soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière, exception faite de la vente d’une résidence principale, de la vente d’un bien ancien de plus de 22 ans ou sous conditions liées au vendeur. Il doit aussi s’acquitter des frais de notaire liés à l’opération (entre 7 à 8 %).

La clause de rachat du bien immobilier est une clause résolutoire. Le droit de rachat remet le bien dans sa position initiale. C’est pourquoi, la fiscalité immobilière applicable diffère d’une vente classique. Selon l’article 1961 du Code général des impôts, le vendeur s’acquitte d’une fiscalité réduite composée de frais de notaire 1 à 2 % du prix de rachat et de frais d’enregistrement de l’acte notarié de 125 €.

 

La vente avec faculté de rachat, également appelée vente à réméré, constitue une alternative de plus en plus appréciée par les propriétaires ayant besoin de liquidités.

Ce dispositif permet à un propriétaire de céder temporairement son bien immobilier tout en conservant le droit de le racheter ultérieurement. Régie par des dispositions strictes du Code civil, cette solution s’adresse principalement aux personnes souhaitant obtenir des fonds rapidement sans renoncer définitivement à leur propriété. Examinons son fonctionnement et ses avantages. Voici également les conditions nécessaires pour vendre un bien en réméré.

 

Qu’est-ce que la vente avec faculté de rachat ?

Il s’agit d’un contrat spécifique dans lequel le vendeur transfère son bien immobilier tout en conservant la possibilité de le racheter dans un délai déterminé, généralement limité à cinq ans. Pendant cette période, il peut récupérer son bien en remboursant la somme perçue lors de la vente, augmentée des frais et intérêts convenus.

 

Pourquoi envisager une vente à réméré ?

Cette solution présente plusieurs atouts pour les propriétaires en quête de flexibilité financière.

 

Comment fonctionne la vente avec faculté de rachat ?

Le processus se déroule selon plusieurs étapes essentielles :

– Rédaction du contrat : Un accord est établi entre le vendeur et l’acheteur, incluant une clause précisant le droit de rachat. Le prix de vente est souvent inférieur à la valeur réelle du bien.

– Versement des fonds : Une fois l’accord signé, l’acheteur remet les fonds au vendeur, qui peut les utiliser pour régler des dettes ou financer divers projets.

– Occupation du bien : Le vendeur peut continuer à habiter le bien moyennant une indemnité d’occupation.

– Exercice du droit de rachat : Le vendeur dispose d’un délai prédéfini, souvent cinq ans, pour racheter le bien au prix convenu. Si ce délai expire sans action, l’acheteur devient propriétaire définitif.

 

À qui s’adresse cette solution ?

La vente avec faculté de rachat est destinée aux propriétaires immobiliers, qu’ils soient particuliers ou professionnels, faisant face à des besoins financiers urgents ou souhaitant financer des projets spécifiques. Elle permet d’obtenir des liquidités tout en conservant une option pour récupérer le bien.

Bénéficiaires potentiels :

– Particuliers :

– Propriétaires surendettés ou confrontés à des impayés bancaires.

– Personnes souhaitant financer un projet important ou anticiper une succession.

– Propriétaires cherchant à éviter une saisie immobilière.

 

– Professionnels :

– Entrepreneurs ou indépendants ayant besoin de trésorerie pour stabiliser leur activité.

 

Biens concernés :

– Résidences principales ou secondaires (maisons, appartements).

– Biens professionnels (bureaux, commerces).

– Terrains ou biens atypiques sous réserve de leur potentiel.

 

Les principaux avantages 

1. Accès rapide aux liquidités : Contrairement à un prêt bancaire, cette solution offre un accès immédiat aux fonds sans passer par les contraintes des institutions financières. Elle est particulièrement utile pour éviter une saisie ou saisir une opportunité nécessitant des capitaux rapidement.
2. Possibilité de récupérer son bien : Contrairement à une vente classique, elle permet au vendeur de surmonter ses difficultés financières sans perdre définitivement sa propriété.
3. Préservation du patrimoine : En cas de rachat réussi, le vendeur conserve son bien immobilier, ce qui peut être crucial pour ses projets futurs (transmission aux héritiers ou revenus locatifs).
4. Jouissance continue du bien : Le vendeur peut rester dans le logement en tant qu’occupant jusqu’à ce qu’il réunisse les fonds nécessaires pour exercer son droit de rachat.
5. Flexibilité et personnalisation : Ce mécanisme s’adapte aux besoins spécifiques du propriétaire et au type de bien concerné.

 

Un cadre juridique sécurisé

Encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil français, la vente avec faculté de rachat est soumise à des règles strictes. La rédaction du contrat doit obligatoirement se faire devant notaire afin d’assurer la protection des deux parties. Par ailleurs, l’acheteur ne peut revendre le bien avant l’expiration du délai de rachat sauf si le vendeur renonce explicitement à son droit

 

Une solution idéale pour les propriétaires en difficulté

En offrant une alternative temporaire et sécurisée pour obtenir des liquidités tout en préservant une possibilité de rachat, la vente avec faculté de rachat représente une option précieuse pour les propriétaires confrontés à des situations financières délicates. Elle leur permet d’éviter la perte définitive de leur patrimoine tout en répondant rapidement à leurs besoins financiers.

Protégez votre patrimoine immobilier : solutions face à la saisie et recours au réméré

La saisie immobilière est une épreuve redoutée par de nombreux propriétaires en difficulté financière. Cependant, il existe des solutions pour protéger son patrimoine immobilier et éviter une perte définitive. Parmi celles-ci, la vente à réméré s’impose comme un mécanisme juridique efficace et sécurisé. Cet article explore les différentes options pour prévenir la saisie et met en lumière les avantages du réméré.

Comprendre la saisie immobilière

La saisie immobilière intervient lorsqu’un propriétaire ne parvient plus à honorer ses dettes, notamment liées à son prêt immobilier. Cette procédure légale permet au créancier de récupérer les sommes dues en vendant le bien aux enchères. Avant d’en arriver là, des solutions existent pour stopper ou prévenir cette procédure.

Solutions pour éviter la saisie immobilière

1. Régularisation des dettes : Si le propriétaire parvient à rembourser les sommes dues avant la procédure, la saisie est annulée. Dans certains cas, un accord avec le créancier peut permettre d’étaler les paiements.
2. Dépôt d’un dossier de surendettement : Saisir la commission de surendettement peut suspendre temporairement la procédure et offrir un plan de remboursement adapté.
3. Refinancement ou prêt relai : Obtenir un financement alternatif peut permettre de rembourser les dettes urgentes et d’éviter la saisie, à condition d’avoir un projet solide.
4. Déclaration d’insaisissabilité : Les entrepreneurs individuels peuvent protéger leur résidence principale (et d’autres biens non professionnels) contre les créanciers professionnels en effectuant une déclaration notariale.
5. Vente à réméré : Cette solution permet au propriétaire de céder temporairement son bien tout en conservant le droit exclusif de le racheter dans un délai convenu.

La vente avec faculté de rachat : une solution efficace

Qu’est-ce que la vente avec faculté de rachat ?

La vente à réméré, aussi appelée « vente avec faculté de rachat », est un mécanisme juridique prévu par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Elle permet au propriétaire de vendre son bien immobilier tout en conservant le droit de le racheter dans un délai maximal de cinq ans. Cette opération est encadrée par un acte notarié pour garantir sa sécurité juridique.

Son Fonctionnement

– Vente temporaire : Le propriétaire vend son bien à un investisseur en obtenant des liquidités immédiates, souvent entre 60 % et 80 % de la valeur du bien.

– Occupation du bien : Pendant la durée du réméré, le vendeur continue d’occuper le logement en payant une indemnité d’occupation.

– Rachat ou revente : Le vendeur peut racheter son bien au prix convenu ou le revendre pour réaliser une plus-value si sa situation financière s’améliore.

Avantages du réméré

– Arrêt immédiat de la saisie : Les fonds issus de la vente permettent de rembourser les créanciers et d’annuler la procédure de saisie.

– Maintien dans le logement : Le vendeur conserve l’usage du bien pendant toute la période du réméré.

– Assainissement financier : Cette solution offre une bouffée d’oxygène financière pour stabiliser sa situation et lever des fichages bancaires.

– Flexibilité : Le vendeur a jusqu’à cinq ans pour racheter son bien ou organiser sa revente dans de meilleures condition.

Précautions à prendre

Bien que le réméré soit une solution avantageuse, il est essentiel de prendre certaines précautions :

– Faire appel à des experts : Travailler avec des professionnels spécialisés (idéalement une entreprise intermédiaire avec une ancienneté reconnue) garantit une transaction sécurisée et évite les abus.

– Travailler avec des fonds d’investissements institutionnels : Garantit que l’acquéreur ne fera pas un achat « affecte » pour se construire un patrimoine.

– Analyser les conditions financières : Vérifiez que les indemnités d’occupation et le prix de rachat sont raisonnables.

– Agir rapidement : Le réméré doit être mis en place avant que la procédure de saisie ne soit trop avancée, idéalement 30 jours avant l’échéance finale.

 

Conclusion

Face à une menace de saisie immobilière, il est crucial d’agir rapidement pour protéger son patrimoine. La vente à réméré se distingue comme une solution pragmatique et sécurisée, offrant aux propriétaires surendettés une seconde chance. En permettant de solder ses dettes tout en conservant l’espoir de récupérer son bien, ce dispositif constitue une véritable bouée de sauvetage dans des situations financières critiques.

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Spécialiste reconnu et devenu une référence nationale, le réseau national ImmoSafe® a été construit et s’appuie sur l’expérience solide de ses fondateurs :

Son dirigeant, Jean Bernard Valade, a été historiquement le créateur d’une des enseignes leader du rachat de crédits en France. Il a compris, souvent avant les autres, la nécessité de trouver une alternative crédible et professionnelle au système bancaire classique, et continue d’ailleurs à mettre à la disposition d’un large éventail de consommateurs des solutions d’accès à une trésorerie souple et disponible.
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