Peut-on vendre à réméré un bien avec une hypothèque en cours ?

Oui, il est tout à fait possible de réaliser une vente à réméré sur un bien immobilier grevé d’une hypothèque. Le produit de la vente permet de rembourser les créanciers hypothécaires au moment de la signature de l’acte notarié, ce qui lève automatiquement la garantie inscrite sur le bien.

C’est précisément dans ce type de situation — bien hypothéqué, remboursements impossibles, portes des banques fermées — que le réméré prend tout son sens. Voici comment cela fonctionne concrètement.

Hypothèque et réméré : ce que dit la loi

La vente à réméré est un dispositif légal encadré par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Elle permet à un propriétaire de vendre temporairement son bien à un investisseur, tout en conservant la possibilité de le racheter dans un délai contractuellement défini, généralement compris entre 6 mois et 5 ans.

L’existence d’une hypothèque sur le bien n’est pas un obstacle juridique à cette opération. En droit français, une hypothèque est une sûreté réelle qui grève un immeuble en garantie d’une dette. Lors de la vente à réméré — comme lors de toute vente immobilière — l’acte notarié prévoit la mainlevée de l’hypothèque, financée directement par le prix de cession. Le bien est donc transmis à l’investisseur libre de toute charge hypothécaire.

Conditions spécifiques liées à l’hypothèque

Pour qu’une vente à réméré soit réalisable sur un bien hypothéqué, plusieurs conditions doivent être réunies :

• La valeur vénale du bien doit être suffisante pour couvrir à la fois le capital hypothécaire restant dû, les intérêts de retard éventuels, et les autres dettes à rembourser
• Le bien ne doit pas faire l’objet d’une procédure de saisie judiciaire trop avancée — en revanche, une menace de saisie imminente est souvent le signal déclencheur idéal pour initier un réméré
• Le montant de l’hypothèque doit être compatible avec la décote appliquée à la vente — en réméré, le bien est cédé à une valeur inférieure à sa valeur de marché (généralement entre 45% et 65%), ce qui permet à l’investisseur de sécuriser son acquisition

Si ces conditions sont remplies, l’opération peut être montée rapidement — souvent en moins de 45 jours.

Étapes concrètes d’un réméré sur bien hypothéqué avec ImmoSafe

1. Étude de faisabilité gratuite : ImmoSafe analyse la valeur du bien, le montant de l’hypothèque et des autres dettes. Cette étude est confidentielle et sans engagement.
2. Montage du dossier : mise en relation avec un investisseur adapté au profil du bien et au montant nécessaire.
3. Signature devant notaire : l’acte de vente à réméré est signé. Le notaire procède simultanément au remboursement du créancier hypothécaire et à la mainlevée de l’hypothèque.
4. Déblocage des fonds restants : après remboursement des dettes, le reliquat est versé au propriétaire vendeur pour rééquilibrer sa situation financière.
5. Maintien dans les lieux : le vendeur continue d’occuper son bien en versant une indemnité d’occupation.
6. Exercice de la faculté de rachat : dès que la situation financière le permet, le propriétaire rachète son bien au prix convenu à la signature.

Ce que le réméré résout que la banque ne peut pas

Un propriétaire fiché au FICP ou en situation de surendettement ne peut pas refinancer son hypothèque via un rachat de crédit classique : les banques refusent systématiquement. Le réméré contourne ce blocage car il ne repose sur aucun accord bancaire. Seule la valeur du bien immobilier compte.

C’est une solution hors circuit bancaire, notariée, légale, et surtout réversible — ce que ne permet aucune autre option disponible sur le marché.

FAQ — Réméré et hypothèque

L’hypothèque empêche-t-elle de rester dans son logement pendant le réméré ?
Non. Le maintien dans les lieux est prévu contractuellement, quelle que soit la situation hypothécaire initiale du bien.

Peut-on faire un réméré si on est déjà en procédure de saisie immobilière ?
Oui, sous conditions. Une saisie en cours n’empêche pas un réméré si le dossier est initié avant l’adjudication. L’urgence est un facteur clé : plus vous anticipez, plus les marges de manœuvre sont larges.

Combien de temps faut-il pour monter un dossier de réméré sur un bien hypothéqué ?
Comptez en moyenne 15 à 45 jours entre la première étude et la signature de l’acte notarié, selon la complexité du dossier.

Que se passe-t-il si je ne peux pas racheter mon bien dans le délai prévu ?
Si la faculté de rachat n’est pas exercée dans le délai contractuel, l’investisseur devient définitivement propriétaire du bien. Il est donc essentiel de calibrer le délai en fonction d’un plan de rachat réaliste — c’est l’accompagnement qu’ImmoSafe propose à chaque étape.

 

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