Ce guide constitue la ressource de référence complète sur la vente à réméré en France. Il couvre l’ensemble des aspects juridiques, financiers, pratiques et humains de cette solution méconnue mais puissante. Il est mis à jour régulièrement pour refléter l’évolution du marché et des pratiques.
Dernière mise à jour : Juillet 2026
Sommaire
- Qu’est-ce que la vente à réméré ?
- Origines et histoire du réméré
- Le cadre juridique actuel
- Comment ça fonctionne concrètement ?
- Les acteurs d’une opération de vente à réméré
- À qui s’adresse la vente à réméré ?
- Les conditions financières d’un réméré
- Le rôle central du notaire
- La faculté de rachat expliquée en détail
- Les alternatives à la vente à réméré
- Réméré vs portage immobilier : quelles différences ?
- Comment choisir son opérateur réméré : les 7 critères indispensables
- Les pièges à éviter dans le choix d’un opérateur
- Combien coûte réellement un réméré ?
- Que se passe-t-il si l’on ne peut pas racheter son bien ?
- La fiscalité de la vente à réméré
- Les cas particuliers d’application du réméré
- Les 20 questions les plus fréquentes sur le réméré
- Glossaire des termes techniques
- Comment obtenir une étude gratuite ImmoSafe®
1. Qu’est-ce que la vente à réméré ?
La vente à réméré, également appelée vente avec faculté de rachat, est une opération immobilière prévue par le Code civil français depuis 1804. Elle permet à un propriétaire de vendre temporairement son bien immobilier à un investisseur, tout en conservant contractuellement le droit de le racheter dans un délai maximum de cinq ans.
Concrètement, il s’agit d’une vente authentique, réalisée devant notaire, qui produit tous les effets juridiques d’une vente ordinaire — transfert de propriété, encaissement du prix par le vendeur, publication au service de la publicité foncière. Cependant, cette vente est assortie d’une clause spéciale de faculté de rachat qui donne au vendeur le droit unilatéral de racheter son bien, dans les conditions et le délai prévus par l’acte.
La vente à réméré n’est ni un prêt, ni un crédit, ni une hypothèque. Elle ne relève pas de la réglementation bancaire et ne dépend pas des critères d’éligibilité du crédit classique. Elle constitue une opération patrimoniale à part entière, permettant de mobiliser la valeur d’un bien immobilier sans passer par le système bancaire.
Le mécanisme s’adresse principalement à des propriétaires en difficulté financière temporaire, pour qui l’accès au crédit bancaire n’est plus possible ou plus suffisant. Il leur permet de dégager rapidement les liquidités nécessaires pour apurer leurs dettes, faire face à une urgence financière ou saisir une opportunité, tout en préservant leur patrimoine à long terme.
En pratique, la vente à réméré représente une solution de restructuration financière qui n’est pas un objectif en soi, mais un outil de transition vers un retour à une situation saine. Une opération bien construite doit permettre au vendeur, à l’issue de la période de réméré, soit d’exercer sa faculté de rachat et de récupérer son bien, soit de vendre définitivement dans de bonnes conditions.
2. Origines et histoire du réméré
La vente à réméré est une institution juridique ancienne, dont les origines remontent au droit romain. Le terme « réméré » vient du latin reemere, qui signifie « racheter ». Le mécanisme visait déjà, dans l’Antiquité, à permettre à un propriétaire de céder temporairement un bien tout en préservant la possibilité de le récupérer.
L’inscription dans le Code Napoléon
En 1804, lors de la rédaction du Code civil sous Napoléon Bonaparte, la vente à réméré est formellement codifiée aux articles 1659 à 1673. Le législateur y voit un mécanisme utile pour permettre aux propriétaires terriens de mobiliser temporairement la valeur de leurs terres sans en perdre définitivement la propriété — pratique particulièrement adaptée à une économie encore majoritairement agricole.
À cette époque, le réméré est fréquemment utilisé par les propriétaires ruraux confrontés à des difficultés passagères (mauvaise récolte, dette de jeu, dot à constituer pour un mariage). Il est également utilisé par les commerçants et artisans pour financer des besoins ponctuels de trésorerie sans recourir aux usuriers.
Un déclin progressif au XXᵉ siècle
Avec la modernisation du système bancaire au XXᵉ siècle et la démocratisation du crédit, le recours à la vente à réméré diminue progressivement. Le crédit hypothécaire, les prêts personnels et les découverts bancaires offrent des solutions plus simples et mieux comprises pour répondre aux besoins de financement.
La vente à réméré subsiste néanmoins dans le paysage juridique français, mais elle devient une pratique confidentielle, réservée à des situations particulières et à des propriétaires informés. Elle est perçue, à tort ou à raison, comme une solution complexe et réservée aux initiés.
Une renaissance à partir des années 2000
Au tournant des années 2000, plusieurs facteurs conjugués vont provoquer une renaissance progressive du réméré :
- Le durcissement des conditions d’accès au crédit bancaire, notamment après la crise financière de 2008
- La création du fichier FICP qui exclut du crédit toute personne fichée
- L’augmentation des situations de surendettement liées à la crise économique et à la précarisation de l’emploi
- La hausse continue des prix de l’immobilier, créant un patrimoine mobilisable de plus en plus important
- L’apparition d’opérateurs spécialisés capables de structurer des opérations de réméré de manière professionnelle
C’est dans ce contexte que la vente à réméré redevient une solution utile et pertinente pour une catégorie croissante de propriétaires : ceux qui possèdent un patrimoine immobilier significatif mais n’ont plus accès au crédit bancaire classique.
La structuration du marché contemporain
À partir de 2012, avec la fondation d’ImmoSafe® par Jean-Bernard Valade — alors président de l’Association Française des Intermédiaires Bancaires (AFIB) — le marché du réméré commence à se professionnaliser en France. Les premiers opérateurs spécialisés apparaissent, structurent leurs procédures, sélectionnent leurs investisseurs institutionnels, développent des standards éthiques.
L’Institut Français du Réméré (IFR), organisme professionnel de référence, voit également le jour et publie une charte éthique à laquelle les opérateurs sérieux adhèrent volontairement.
Aujourd’hui, la vente à réméré représente une solution reconnue et encadrée, utilisée par plusieurs milliers de propriétaires français chaque année pour surmonter une difficulté financière tout en préservant leur patrimoine immobilier.
3. Le cadre juridique actuel
La vente à réméré est encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Ces quinze articles définissent l’ensemble du régime juridique applicable à cette opération.
L’article 1659 : la définition légale
L’article 1659 du Code civil dispose :
« La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673. »
Cette définition légale établit trois éléments fondamentaux :
- La faculté de rachat est un pacte — c’est-à-dire un accord de volonté qui doit être expressément stipulé dans l’acte de vente
- Elle appartient au vendeur — c’est-à-dire au propriétaire d’origine, et à lui seul
- Elle porte sur la chose vendue — c’est-à-dire le bien immobilier lui-même, et non son équivalent en valeur
L’article 1660 : la durée maximale
L’article 1660 fixe la durée maximale de la faculté de rachat :
« La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme. »
Ce délai de cinq ans est impératif — il ne peut être prolongé, même par accord des parties. Il court à compter du jour de la signature de l’acte authentique de vente à réméré.
Cette limite temporelle a une double fonction : elle protège le vendeur en lui garantissant un délai suffisant pour restructurer sa situation, et elle protège l’investisseur en lui donnant une visibilité claire sur la durée maximale de son engagement.
L’article 1673 : les conditions du rachat
L’article 1673 précise les conditions financières du rachat par le vendeur :
« Le vendeur qui use du pacte de rachat, doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. »
Concrètement, cet article établit que le prix de rachat doit couvrir :
- Le prix principal payé par l’acquéreur lors de la vente initiale
- Les frais de la vente initiale (frais de notaire, droits d’enregistrement…)
- Les réparations nécessaires engagées par l’acquéreur pour préserver le bien
- Les améliorations apportées au bien, dans la limite de la plus-value qu’elles ont créée
En pratique, dans les opérations modernes de réméré professionnel, le prix de rachat est fixé à l’avance dans l’acte notarié, ce qui évite toute contestation ultérieure. Ce prix intègre également, généralement, la rémunération de l’investisseur pendant la durée de l’opération.
Le formalisme obligatoire : l’acte authentique
Bien que le Code civil n’exige pas explicitement la forme authentique pour la vente à réméré, la pratique française impose systématiquement le recours à l’acte notarié pour trois raisons majeures :
- La publicité foncière — toute mutation immobilière doit être publiée au service de la publicité foncière, ce qui nécessite un acte authentique
- La sécurité juridique — le notaire garantit la validité de l’opération, vérifie les capacités des parties et l’absence de vices
- L’opposabilité aux tiers — la faculté de rachat, pour être opposable aux créanciers et aux tiers, doit faire l’objet d’une publication en bonne et due forme
En conséquence, aucune opération sérieuse de réméré ne peut se faire sans passage devant notaire. Les propositions d’opérations sous seing privé doivent être considérées comme suspectes et écartées.
La publication au service de la publicité foncière
Une fois signée, la vente à réméré est publiée au service de la publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques). Cette publication rend l’opération opposable à tous — créanciers du vendeur, futurs acquéreurs, administration fiscale.
La faculté de rachat est mentionnée dans cette publication, ce qui permet à tout intéressé de vérifier qu’un bien immobilier fait l’objet d’un réméré en cours. Cette transparence protège le vendeur : elle empêche l’investisseur de revendre le bien à un tiers pendant la durée de la faculté de rachat.
La cohérence avec les autres branches du droit
La vente à réméré s’articule avec d’autres branches du droit français :
- Droit fiscal : la vente à réméré est soumise aux droits de mutation classiques, avec des modalités particulières lors de l’éventuel rachat
- Droit des procédures collectives : le réméré peut être utilisé pour éviter une procédure de saisie immobilière ou pour sortir d’une procédure de surendettement
- Droit du logement : le vendeur qui continue d’occuper son bien signe généralement un contrat d’occupation précaire, distinct du bail d’habitation classique
- Droit successoral : en cas de décès du vendeur pendant la durée du réméré, la faculté de rachat est transmise aux héritiers
4. Comment ça fonctionne concrètement ?
Une opération de vente à réméré se déroule selon un processus structuré en plusieurs étapes bien définies. Comprendre ce déroulement permet d’appréhender concrètement ce qu’implique le recours à cette solution.
Étape 1 — L’étude préalable
Toute opération commence par une étude approfondie de la situation du propriétaire. Cette étude, réalisée gratuitement et sans engagement par les opérateurs sérieux, vise à répondre à plusieurs questions essentielles :
- Quelle est la valeur vénale actuelle du bien immobilier ?
- Quel est le montant total des dettes à apurer ?
- Quelle est la situation financière globale du propriétaire (revenus, charges, autres actifs) ?
- Quelle est sa perspective de reconstitution financière à moyen terme ?
- L’opération est-elle viable — c’est-à-dire permet-elle réellement au propriétaire de retrouver une situation saine ?
Cette étude préalable est cruciale. Un opérateur responsable refuse un dossier s’il estime que l’opération ne permettra pas de résoudre durablement la difficulté du propriétaire. Accepter un dossier non viable ne rendrait service à personne — ni au propriétaire, qui perdrait son bien, ni à l’investisseur, qui verrait son opération se solder par une revente en catastrophe.
Étape 2 — La structuration de l’opération
Si l’étude conclut à la viabilité de l’opération, l’opérateur structure alors les modalités précises du réméré :
- Prix de vente proposé (généralement entre 50% et 70% de la valeur vénale)
- Investisseur institutionnel sélectionné pour l’opération
- Montant des indemnités d’occupation mensuelles
- Durée du réméré (variable selon les cas, dans la limite légale des 5 ans)
- Prix de rachat fixé à l’avance
- Conditions particulières éventuelles (occupation, entretien, assurances…)
Cette structuration fait l’objet d’un document de synthèse transmis au propriétaire, qui peut ainsi comparer avec d’autres propositions et décider en connaissance de cause.
Étape 3 — La signature de l’acte notarié
Une fois la structuration validée par le propriétaire et l’investisseur, le dossier est transmis à un notaire spécialisé en vente à réméré. Le notaire :
- Vérifie l’ensemble des pièces (titres de propriété, état hypothécaire, capacité des parties)
- Rédige l’acte authentique intégrant toutes les clauses de la vente à réméré
- Organise la signature simultanée de l’acte par le vendeur, l’investisseur et éventuellement les créanciers à désintéresser
- Procède au paiement des dettes du vendeur avec le produit de la vente
- Verse le solde éventuel au vendeur
- Publie l’acte au service de la publicité foncière
Le jour de la signature marque le transfert juridique de la propriété vers l’investisseur, mais aussi le début de la période de faculté de rachat au bénéfice du vendeur.
Étape 4 — La période d’occupation
Dans la très grande majorité des cas, le vendeur continue à occuper son bien pendant toute la durée du réméré (ou à en percevoir les loyers s’il s’agit d’un bien locatif). Cette occupation fait l’objet d’un contrat spécifique, distinct du bail d’habitation classique — généralement une convention d’occupation précaire.
Le vendeur verse chaque mois une indemnité d’occupation à l’investisseur. Le montant de cette indemnité correspond à la rémunération du capital que l’investisseur a immobilisé dans l’opération. Il est comparable à un loyer, mais il rémunère juridiquement l’occupation d’un bien dont on n’est plus propriétaire.
Pendant cette période, le vendeur reste responsable de l’entretien courant du bien. Les grosses réparations restent en principe à la charge du propriétaire — c’est-à-dire de l’investisseur.
Étape 5 — La sortie du réméré
À l’issue de la période de réméré (ou plus tôt si le vendeur le souhaite), trois scénarios sont possibles :
Scénario 1 : le rachat par exercice de la faculté
Le vendeur exerce sa faculté de rachat. Il verse à l’investisseur le prix de rachat convenu (généralement financé par un nouveau crédit bancaire, désormais accessible puisque sa situation s’est assainie). Le bien lui est restitué en pleine propriété. Un nouvel acte notarié constate ce rachat, qui est publié au service de la publicité foncière.
Scénario 2 : la vente définitive à un tiers
Le vendeur décide de ne pas exercer sa faculté de rachat. Il autorise l’investisseur à revendre le bien à un tiers, généralement pour un prix supérieur à celui du réméré initial. Le produit de cette revente permet de rembourser l’investisseur de sa mise et de sa rémunération. Le solde éventuel est reversé au vendeur.
Scénario 3 : la déchéance de la faculté de rachat
Si le délai de cinq ans arrive à échéance sans que le vendeur ait exercé sa faculté de rachat ni autorisé la revente, la faculté de rachat s’éteint automatiquement. L’investisseur devient définitivement propriétaire du bien et peut en disposer librement.
En pratique, ce scénario est exceptionnel avec les opérateurs sérieux, qui accompagnent leurs clients tout au long de l’opération pour prévenir toute situation de blocage.
5. Les acteurs d’une opération de vente à réméré
Une vente à réméré fait intervenir plusieurs acteurs, chacun ayant un rôle spécifique et complémentaire. Comprendre ce qui les distingue permet de mieux appréhender le fonctionnement de l’opération et d’identifier vers qui se tourner à chaque étape.
Le vendeur
Le vendeur est le propriétaire d’origine du bien immobilier. C’est la personne qui prend l’initiative de recourir à la vente à réméré pour résoudre une difficulté financière ou saisir une opportunité patrimoniale.
Il peut s’agir d’une personne physique (particulier propriétaire de sa résidence principale, secondaire, ou d’un bien locatif) ou d’une personne morale (société civile immobilière, société commerciale possédant des biens immobiliers).
Le vendeur reste au cœur de l’opération : c’est son bien, c’est sa faculté de rachat, c’est lui qui décide en dernière analyse. Un opérateur responsable place systématiquement l’intérêt du vendeur au centre de ses décisions.
L’investisseur
L’investisseur est celui qui achète le bien dans le cadre du réméré et qui accepte de le revendre au vendeur si celui-ci exerce sa faculté de rachat. Il joue un rôle essentiel : sans investisseur, pas d’opération possible.
On distingue deux grandes catégories d’investisseurs :
Les investisseurs institutionnels — fonds d’investissement, family offices, structures patrimoniales professionnelles. Leur capacité financière est solide, leur horizon d’investissement est long, leur objectif est de placer des capitaux de manière sécurisée sur des durées maîtrisées. C’est le type d’investisseur privilégié par les opérateurs sérieux.
Les investisseurs particuliers — personnes physiques qui financent l’opération via un crédit bancaire ou sur leurs fonds propres. Leur capacité peut être limitée, leur situation personnelle peut évoluer défavorablement (divorce, décès, difficultés financières), ce qui fait peser un risque réel sur la pérennité de l’opération.
La nature de l’investisseur est un critère fondamental de sécurité pour le vendeur. Un investisseur institutionnel stable est infiniment préférable à un investisseur particulier fragile.
L’opérateur réméré
L’opérateur réméré est la société spécialisée qui orchestre l’ensemble de l’opération. Son rôle est central :
- Réaliser l’étude préalable et évaluer la viabilité de l’opération
- Rechercher et sélectionner l’investisseur adapté
- Structurer les conditions financières
- Coordonner les différents acteurs (notaire, créanciers à désintéresser)
- Accompagner le vendeur tout au long de la durée du réméré
- Préparer la sortie de l’opération dans les meilleures conditions
L’opérateur agit en tant qu’intermédiaire immobilier et doit à ce titre être titulaire d’une carte de transaction immobilière délivrée par une Chambre de Commerce et d’Industrie, conformément à la loi Hoguet du 2 janvier 1970.
Le choix de l’opérateur est aussi important que la décision de recourir au réméré elle-même. Un opérateur sérieux, expérimenté et éthique fait la différence entre une opération réussie et une opération problématique.
Le notaire
Le notaire est le garant juridique de l’opération. Officier public, il assure la validité formelle et la sécurité juridique de la vente à réméré.
Ses responsabilités sont multiples :
- Vérifier la capacité des parties (majorité, absence de tutelle, pouvoirs des personnes morales)
- Contrôler la situation juridique du bien (titres de propriété, hypothèques existantes, servitudes)
- Rédiger l’acte authentique intégrant toutes les clauses spécifiques du réméré
- Assurer la répartition du prix de vente (paiement des créanciers, versement au vendeur)
- Procéder à la publication au service de la publicité foncière
- Conseiller les parties sur les implications juridiques de leur engagement
Tous les notaires ne sont pas également expérimentés en matière de réméré. Un opérateur sérieux travaille avec un réseau de notaires spécialisés, habitués à gérer toutes les configurations : biens hypothéqués, procédures de saisie en cours, successions imbriquées, sociétés civiles immobilières.
Les tiers impliqués
Selon les situations, d’autres acteurs peuvent intervenir :
Les créanciers du vendeur — banques, organismes de crédit, huissiers, Trésor public. Ils sont désintéressés avec le produit de la vente à réméré, ce qui permet au vendeur de solder ses dettes.
Les courtiers en crédit — souvent à l’origine de la mise en relation entre le propriétaire et l’opérateur réméré, lorsque le crédit bancaire s’avère impossible.
Les avocats — dans les situations complexes (divorce, procédure de saisie avancée, contentieux successoral), un avocat peut accompagner le vendeur pour sécuriser ses intérêts.
Les conseillers en gestion de patrimoine — pour les propriétaires disposant d’un patrimoine significatif, ils peuvent intégrer le réméré dans une stratégie patrimoniale globale.
Le service de la publicité foncière — administration publique qui enregistre les mutations immobilières et rend l’opération opposable aux tiers.
Chacun de ces acteurs joue un rôle spécifique et complémentaire. La qualité de leur coordination est un facteur clé de la réussite de l’opération.
6. À qui s’adresse la vente à réméré ?
La vente à réméré n’est pas une solution universelle. Elle ne remplace pas un crédit classique lorsque celui-ci reste possible, et elle ne s’adresse pas à des personnes dont la situation financière serait irrémédiablement compromise. Elle correspond à des profils précis, dans des situations identifiables.
Voici les six profils types de propriétaires pour lesquels la vente à réméré peut constituer une solution adaptée.
Profil 1 : Le propriétaire fiché à la Banque de France
C’est le cas de figure le plus fréquent. Un propriétaire, à la suite d’incidents de paiement, se retrouve inscrit au Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP) ou au Fichier Central des Chèques (FCC). Cette inscription lui interdit tout accès au crédit bancaire classique pour une durée pouvant aller jusqu’à cinq ans.
Dans cette configuration, le propriétaire dispose souvent d’un patrimoine immobilier significatif mais ne peut plus le mobiliser via les circuits bancaires. La vente à réméré lui permet de dégager des liquidités pour :
- Apurer les dettes qui ont provoqué son fichage
- Régulariser sa situation auprès de la Banque de France
- Retrouver, à terme, l’accès au crédit classique
- Éventuellement racheter son bien une fois la situation assainie
Profil 2 : Le propriétaire menacé par une saisie immobilière
La saisie immobilière est une procédure judiciaire lourde qui peut aboutir à la vente forcée du bien aux enchères, généralement à un prix inférieur à sa valeur réelle. Un propriétaire dans cette situation peut recourir à la vente à réméré pour :
- Suspendre la procédure de saisie en désintéressant le créancier avec le produit de la vente
- Vendre à un prix supérieur à celui qui aurait résulté d’une adjudication forcée
- Préserver la possibilité de racheter son bien à terme
Attention toutefois : la vente à réméré doit être engagée suffisamment tôt dans la procédure. Plus la saisie est avancée, plus les délais deviennent contraints. Il est recommandé d’agir dès la réception du commandement de payer valant saisie, sans attendre la publication de la vente forcée.
Profil 3 : Le propriétaire en instance de divorce
Le divorce est une source fréquente de difficultés financières et patrimoniales. Lorsque le domicile conjugal doit être conservé par l’un des conjoints, celui-ci doit racheter la soulte de l’autre — c’est-à-dire lui verser la moitié de la valeur du bien.
Dans certaines situations, le conjoint qui souhaite conserver le bien ne peut pas obtenir de crédit bancaire pour financer cette soulte, notamment parce que sa capacité d’endettement est déjà utilisée ou parce que le prêt existant sur le bien est difficilement rachetable. La vente à réméré permet alors :
- De dégager les liquidités nécessaires au versement de la soulte
- De conserver l’usage du bien pendant la période de reconstitution financière
- De racheter à terme le bien devenu propriété exclusive du conjoint
Profil 4 : L’héritier bloqué par des droits de succession ou une indivision
La succession d’un bien immobilier peut créer plusieurs types de blocages financiers ou patrimoniaux pour les héritiers, avec des configurations différentes selon la structure de détention du bien.
Le cas classique : la succession d’un bien détenu en direct
Lorsque le défunt était propriétaire en direct d’un bien immobilier, sa transmission génère des droits de succession dont le montant peut être élevé, particulièrement lorsque le bien a une forte valeur ou lorsque le degré de parenté avec le défunt est éloigné (neveux, cousins, tiers). L’héritier peut se trouver dans l’impossibilité de payer ces droits sans vendre le bien, alors même qu’il souhaite le conserver pour des raisons familiales ou patrimoniales.
La vente à réméré permet alors à l’héritier :
- De payer les droits de succession grâce au produit de la vente
- De conserver l’usage du bien pendant la période de recomposition financière
- De racheter à terme le bien qu’il souhaite garder dans le patrimoine familial
Le cas de la SCI familiale successorale
Une proportion importante des patrimoines immobiliers familiaux en France est détenue via une SCI familiale. À la succession, ce ne sont pas les biens eux-mêmes qui sont transmis, mais les parts sociales de la SCI. Cette configuration peut créer des difficultés spécifiques :
Difficulté 1 — Le paiement des droits sur les parts. Les parts de SCI sont soumises aux droits de succession, calculés sur la valeur des biens immobiliers détenus par la société. Les héritiers peuvent devoir mobiliser des liquidités importantes sans pouvoir vendre facilement des parts sociales (marché limité, décote habituelle).
Difficulté 2 — Le rachat de parts entre héritiers. Lorsque plusieurs héritiers reçoivent les parts d’une SCI et que l’un d’eux souhaite conserver seul le bien familial, il doit racheter les parts des autres héritiers. Ce rachat suppose la mobilisation de liquidités importantes, souvent inaccessibles par le crédit bancaire classique.
Difficulté 3 — L’indivision successorale bloquée. Lorsque plusieurs héritiers deviennent copropriétaires du bien (en direct ou via les parts de SCI) et ne s’entendent pas sur son devenir, la situation peut se bloquer pendant des années, chacun refusant de vendre ou de racheter.
Dans ces trois situations, la vente à réméré peut apporter une solution :
- La SCI vend le bien à réméré, ce qui permet de dégager les liquidités nécessaires au paiement des droits, au rachat de parts entre héritiers, ou à la sortie d’indivision
- L’héritier ou les héritiers qui souhaitent conserver le bien peuvent l’occuper pendant la durée du réméré
- Le rachat ultérieur permet de récupérer le bien une fois la situation clarifiée
Le cas de l’indivision successorale sans SCI
Lorsqu’un bien est reçu en indivision par plusieurs héritiers (sans structure SCI), il arrive fréquemment qu’un des héritiers souhaite le racheter aux autres. La licitation — vente aux enchères en cas de désaccord — étant rarement une bonne solution, la vente à réméré peut permettre :
- À l’héritier acquéreur de dégager les liquidités pour racheter les parts des autres
- Aux autres héritiers de percevoir rapidement leur quote-part sans procédure judiciaire
- Au bien familial de rester dans la famille
Ces configurations successorales sont techniquement complexes — elles supposent une bonne connaissance du droit successoral, du régime fiscal des SCI, et des mécanismes d’indivision. Un opérateur expérimenté sait accompagner les héritiers dans ces situations sensibles, en coordination avec le notaire chargé de la succession.
Cette solution est particulièrement adaptée pour les biens à forte valeur symbolique (maison de famille, propriété historique, patrimoine transmis sur plusieurs générations) que les héritiers ne veulent pas voir sortir du patrimoine familial.
Profil 5 : Le chef d’entreprise en besoin de trésorerie
Le dirigeant d’une TPE ou d’une PME peut être confronté à un besoin urgent de trésorerie professionnelle, alors même que sa banque refuse de financer son entreprise. Cette situation est fréquente lors :
- D’une période de croissance rapide nécessitant des investissements
- D’une crise conjoncturelle temporaire (perte d’un client majeur, sinistre, retard de paiement client)
- D’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire
- D’une opportunité stratégique (rachat d’un concurrent, acquisition d’un actif)
La vente à réméré peut alors être mobilisée sur trois types de biens différents, selon la structure patrimoniale du dirigeant :
Un bien immobilier détenu personnellement par le dirigeant (résidence principale, secondaire, immeuble de rapport). Le dirigeant utilise alors son patrimoine personnel pour soutenir son activité professionnelle.
Un bien commercial ou industriel détenu par la société elle-même — local commercial, bâtiment d’exploitation, entrepôt, siège social. Dans ce cas, c’est la personne morale qui vend à réméré, ce qui permet de mobiliser un actif d’exploitation sans engager le patrimoine personnel du dirigeant. Cette configuration est particulièrement adaptée aux entreprises qui possèdent des actifs immobiliers significatifs mais dont la trésorerie est temporairement tendue.
Un bien détenu par une SCI familiale de portage — Beaucoup d’entreprises utilisent une structure SCI pour porter leurs murs professionnels ou leurs biens patrimoniaux. La SCI, personne morale distincte, peut parfaitement être partie prenante à une vente à réméré. Cette configuration présente plusieurs avantages : elle isole l’opération du bilan de l’entreprise d’exploitation, elle préserve la fiscalité choisie pour la SCI, et elle protège les autres actifs de la structure.
Dans les trois cas, la vente à réméré permet de dégager les liquidités nécessaires sans engager la capacité d’endettement de l’entreprise d’exploitation et sans passer par le système bancaire — solution particulièrement précieuse quand la banque a refusé d’accompagner l’entreprise.
L’opération suppose toutefois quelques adaptations juridiques spécifiques selon la nature du vendeur (personne physique, société commerciale, SCI) — décisions d’organes de gestion, autorisations d’associés, pouvoirs des dirigeants, régime fiscal applicable. Un opérateur expérimenté sait naviguer entre ces différents cadres.
Profil 6 : Le propriétaire face à un problème financier passager
Certains propriétaires se retrouvent dans des situations financières difficiles pour des raisons exceptionnelles et temporaires : accident, maladie, procès imprévu, période de chômage, sinistre non couvert par l’assurance. Ces situations peuvent créer un besoin de liquidités important sans que la situation générale ne soit compromise.
Dans ces cas, la vente à réméré permet de traverser la crise sans vendre définitivement un bien immobilier auquel le propriétaire est attaché, et de le racheter une fois la situation stabilisée.
La condition essentielle : la viabilité de l’opération
Quel que soit le profil, une condition fondamentale doit être remplie pour qu’une vente à réméré ait du sens : la viabilité de l’opération, c’est-à-dire la capacité réaliste du propriétaire à racheter son bien ou à le vendre définitivement dans de bonnes conditions à l’issue de la période de réméré.
Cette viabilité repose sur trois éléments :
- La valeur du bien doit être suffisante par rapport aux dettes à apurer
- La perspective de reconstitution financière doit être réaliste
- La durée disponible doit permettre effectivement cette reconstitution
Un opérateur responsable refuse un dossier lorsque ces conditions ne sont pas réunies. Accepter une opération non viable ne rendrait service à personne.
7. Les conditions financières d’un réméré
La vente à réméré repose sur un équilibre économique entre les intérêts du vendeur et ceux de l’investisseur. Comprendre cet équilibre permet d’évaluer correctement une offre et d’éviter les pièges des propositions trop belles pour être vraies.
Le prix de vente
Le prix de vente dans une opération de réméré est inférieur à la valeur vénale du bien. Cette décote reflète plusieurs réalités économiques :
- Le risque assumé par l’investisseur — il achète un bien qu’il devra potentiellement revendre au vendeur à un prix connu à l’avance, sans profiter d’une éventuelle plus-value du marché
- L’immobilisation du capital pendant plusieurs années, sans possibilité de revente libre pendant la durée de la faculté de rachat
- Les coûts de gestion de l’opération (opérateur, notaire, suivi)
- La marge de sécurité nécessaire en cas de non-exercice de la faculté de rachat
En pratique, dans une opération sérieuse, le prix de vente se situe généralement entre 50% et 70% de la valeur vénale. Ce ratio varie selon la nature du bien, la durée du réméré, le profil du vendeur et les conditions du marché.
Attention aux offres qui s’écartent significativement de ces équilibres. Un opérateur qui vous propose 85% de la valeur vénale là où les autres proposent 65% ne vous fait pas une faveur : soit son offre n’est pas finançable et vous connaîtrez le « retournement » typique quelques mois plus tard, soit les conditions cachées (indemnités d’occupation, prix de rachat) sont défavorables.
Les indemnités d’occupation
Le vendeur qui continue à occuper son bien pendant la durée du réméré verse une indemnité d’occupation mensuelle à l’investisseur. Cette indemnité correspond à la rémunération du capital immobilisé.
Son montant se calcule généralement en pourcentage du prix de vente, sur une base annuelle. Compte tenu du contexte actuel du marché immobilier (hausse des taux directeurs, tension sur les financements, exigence accrue de rentabilité des investisseurs institutionnels), les taux pratiqués par les opérateurs sérieux se situent aujourd’hui entre 8% et 12% par an du prix de vente.
Ces niveaux, plus élevés qu’il y a quelques années, reflètent la réalité économique actuelle : les investisseurs institutionnels doivent aligner leur rendement sur les autres placements sécurisés disponibles sur le marché. Un rendement inférieur ne serait tout simplement pas finançable et rendrait les opérations impossibles à structurer.
Par exemple, pour un bien vendu 200 000 euros dans le cadre d’un réméré, l’indemnité mensuelle se situe désormais dans une fourchette de l’ordre de 1 350 à 2 000 euros par mois. Ce montant est fixé dès la signature de l’acte notarié et ne varie pas pendant la durée du réméré.
Point d’attention : certains opérateurs peu scrupuleux proposent des indemnités d’occupation artificiellement faibles pour rendre leur offre attractive, en compensant par un prix de rachat très élevé. Il faut donc toujours raisonner en coût global de l’opération, pas sur un seul paramètre isolé.
Il faut également se méfier des opérateurs qui maintiennent des taux d’il y a trois ou quatre ans dans leurs présentations commerciales. Soit ces conditions ne sont plus finançables réellement — et l’opération va échouer en cours de route, comme on l’observe régulièrement dans le secteur — soit elles cachent des compensations dans d’autres paramètres qui deviennent défavorables.
Le prix de rachat
Le prix de rachat est fixé à l’avance dans l’acte notarié. Il correspond au montant que le vendeur devra verser à l’investisseur pour exercer sa faculté de rachat et récupérer son bien.
Ce prix intègre :
- Le prix de vente initial
- Une prime de rachat correspondant à la rémunération finale de l’investisseur
- Éventuellement, la prise en compte de travaux réalisés par l’investisseur
Le prix de rachat étant fixé dès l’origine, le vendeur sait exactement combien il devra mobiliser pour récupérer son bien. Cette prévisibilité est essentielle pour construire un plan de reconstitution financière crédible.
La durée du réméré
La durée du réméré est plafonnée légalement à cinq ans par l’article 1660 du Code civil. En pratique, les opérateurs professionnels adaptent la durée à la situation du vendeur :
- 12 à 24 mois pour des situations à résolution rapide (rachat de soulte de divorce, sortie de FICP en cours)
- 24 à 36 mois pour des reconstitutions patrimoniales de moyenne durée
- 36 à 60 mois pour des situations plus complexes ou des projets de long terme
Une durée trop courte augmente la pression sur le vendeur ; une durée trop longue augmente le coût cumulé de l’opération. Le choix de la durée est donc un élément stratégique de la structuration.
Les frais annexes
Comme toute opération immobilière, la vente à réméré génère des frais annexes :
- Frais de notaire — environ 7 à 8% du prix de vente pour l’acte initial, puis à nouveau lors du rachat éventuel. Ces frais sont incompressibles car ils relèvent de tarifs réglementés
- Éventuels frais de mainlevée si le bien fait l’objet d’une hypothèque à radier
- Frais d’expertise dans certains cas (évaluation du bien par un expert indépendant)
Ces frais sont transparents dans une opération sérieuse : ils figurent dans le document de synthèse remis au vendeur avant signature.
Comment évaluer le coût global d’une opération
Pour évaluer objectivement le coût d’une opération de réméré, il faut raisonner en coût global cumulé, en additionnant :
- Le prix de vente perçu (positif pour le vendeur)
- Les indemnités d’occupation versées pendant la durée du réméré
- Le prix de rachat (si exercice de la faculté)
- Les frais notariés (initiaux et de rachat)
- Les éventuels autres frais annexes
Cette approche globale permet de comparer objectivement plusieurs propositions et de mesurer le vrai coût de la solution. C’est également la meilleure protection contre les offres apparemment avantageuses qui cachent des conditions défavorables.
8. Le rôle central du notaire
Le notaire occupe une place centrale et non substituable dans la vente à réméré. Sa présence n’est pas une simple formalité : elle constitue la garantie juridique fondamentale de la sécurité de l’opération pour toutes les parties.
Un officier public au service de la sécurité juridique
Le notaire est un officier public, nommé par le Garde des Sceaux. Il exerce une mission de service public : conférer l’authenticité aux actes qu’il rédige. Cette authenticité procure aux actes notariés une force probante, une force exécutoire et une date certaine — trois caractéristiques essentielles en matière immobilière.
Dans le cadre d’une vente à réméré, cette authenticité garantit :
- La validité juridique de l’opération, opposable à tous
- La protection des parties contre les vices cachés ou les manœuvres frauduleuses
- La publicité foncière rendant l’opération opposable aux tiers
- La date certaine de l’acte, essentielle pour le calcul de la durée du réméré
Les vérifications préalables
Avant la signature de l’acte, le notaire procède à un ensemble de vérifications obligatoires :
Vérification des titres de propriété — Le notaire s’assure que le vendeur est bien propriétaire du bien, en remontant la chaîne de propriété sur au moins trente ans. Il vérifie l’origine de la propriété (acquisition, succession, donation) et l’absence de contestation.
État hypothécaire — Le notaire consulte le service de la publicité foncière pour identifier toutes les inscriptions grevant le bien : hypothèques, privilèges, servitudes, saisies en cours. Ces éléments doivent être traités dans le cadre de l’opération.
Contrôle des capacités des parties — Le notaire vérifie que le vendeur et l’investisseur ont la capacité juridique de contracter (majorité, absence de tutelle ou curatelle, pouvoirs des dirigeants pour les personnes morales).
Vérifications administratives — Certificat d’urbanisme, diagnostic technique, conformité fiscale du vendeur, situation cadastrale, existence éventuelle d’un permis de construire non purgé.
Ces vérifications, longues et minutieuses, sont essentielles à la sécurité de l’opération. Elles justifient à elles seules le recours au notaire.
La rédaction de l’acte
L’acte de vente à réméré est un document juridique complexe qui doit intégrer, en plus des clauses classiques d’une vente immobilière, toutes les stipulations spécifiques à la faculté de rachat :
- Description précise du bien vendu
- Prix de vente et modalités de paiement
- Clause de faculté de rachat (durée, conditions, prix)
- Modalités d’occupation du bien par le vendeur
- Indemnités d’occupation (montant, périodicité, modalités de versement)
- Répartition des charges pendant la durée du réméré
- Conditions de sortie (rachat, revente, déchéance)
- Clauses résolutoires éventuelles
La rédaction de ces clauses spécifiques nécessite une expertise particulière. Tous les notaires ne sont pas également à l’aise avec le réméré, qui reste une opération relativement peu courante dans la pratique notariale généraliste.
Le rôle de conseil
Au-delà de la rédaction technique, le notaire exerce un devoir de conseil envers les deux parties. Il doit :
- Expliquer les implications juridiques de leur engagement
- Attirer leur attention sur les risques de l’opération
- S’assurer que leur consentement est éclairé
- Proposer des aménagements protecteurs si nécessaire
Cette dimension de conseil est particulièrement importante pour le vendeur, souvent en situation de vulnérabilité. Un notaire attentif prend le temps d’expliquer chaque clause et de répondre à toutes les questions.
La coordination des paiements
Lors de la signature, le notaire orchestre la répartition du prix de vente :
- Le prix est intégralement versé sur le compte séquestre du notaire
- Le notaire désintéresse les créanciers du vendeur (banques, huissiers, Trésor public…)
- Il paye les frais de l’opération (frais de notaire, éventuelles mainlevées d’hypothèque)
- Il verse le solde éventuel au vendeur
Cette centralisation par le notaire garantit que tous les créanciers sont désintéressés et que le vendeur ne conserve que la partie disponible du prix, une fois ses dettes apurées.
Le rôle lors du rachat
Si le vendeur exerce sa faculté de rachat, un nouvel acte notarié doit être établi pour formaliser le rachat. Le notaire :
- Vérifie que le rachat intervient dans le délai imparti
- Rédige l’acte de rétrocession du bien au vendeur
- Encaisse le prix de rachat versé par le vendeur
- Reverse ce prix à l’investisseur
- Publie l’acte au service de la publicité foncière
Cet acte de rachat clôt définitivement l’opération et restitue au vendeur sa pleine propriété.
L’importance de choisir un notaire spécialisé
En pratique, un opérateur réméré sérieux travaille avec un réseau de notaires spécialisés, sélectionnés pour leur expérience dans ce type d’opérations et pour leur capacité à traiter des dossiers complexes.
Cette spécialisation apporte plusieurs avantages :
- Rapidité de traitement grâce à l’habitude des dossiers réméré
- Anticipation des difficultés récurrentes (biens hypothéqués, procédures en cours)
- Qualité rédactionnelle des clauses spécifiques
- Réseau avec les autres acteurs (huissiers, banques, expertises)
Un vendeur peut légitimement choisir son propre notaire. Cependant, en pratique, il est souvent plus efficace de travailler avec un notaire du réseau de l’opérateur, habitué aux spécificités du réméré.
9. La faculté de rachat expliquée en détail
La faculté de rachat est le cœur du mécanisme de vente à réméré. C’est elle qui différencie cette opération d’une simple vente immobilière et qui donne au vendeur la possibilité de récupérer son bien. Sa maîtrise juridique est essentielle pour comprendre pleinement le réméré.
Nature juridique de la faculté de rachat
La faculté de rachat est un droit potestatif appartenant au vendeur — c’est-à-dire un droit dont l’exercice dépend uniquement de sa volonté. L’investisseur ne peut pas s’y opposer si le vendeur remplit les conditions prévues à l’acte.
Ce droit présente plusieurs caractéristiques essentielles :
- Il est unilatéral — seul le vendeur peut l’exercer, l’investisseur ne peut pas contraindre le vendeur au rachat
- Il est temporaire — il est limité dans le temps par la durée fixée à l’acte, dans la limite légale de cinq ans
- Il est conditionnel — son exercice suppose le versement du prix de rachat convenu et le respect des conditions procédurales
- Il est transmissible — il se transmet aux héritiers du vendeur en cas de décès
La transmission successorale de la faculté de rachat
Si le vendeur décède pendant la durée du réméré, sa faculté de rachat n’est pas éteinte. Elle est transmise à ses héritiers, qui peuvent l’exercer dans le délai restant.
Cette transmission successorale garantit que le décès du vendeur ne prive pas ses ayants droit de la possibilité de récupérer le bien. Elle constitue une protection patrimoniale importante pour les familles.
En pratique, les héritiers qui souhaitent exercer la faculté de rachat doivent :
- Établir leur qualité d’héritiers auprès du notaire (acte de notoriété)
- Verser le prix de rachat convenu
- Respecter le délai restant à courir (à décompter à partir de la date de signature de l’acte initial)
Les modalités d’exercice
L’exercice de la faculté de rachat obéit à des modalités précises fixées par l’acte notarié. Ces modalités portent notamment sur :
Le délai — La faculté doit être exercée avant l’échéance prévue à l’acte. Passé ce délai, la faculté s’éteint définitivement.
La forme de la notification — Le vendeur qui souhaite exercer sa faculté doit généralement notifier son intention à l’investisseur, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en respectant un préavis stipulé à l’acte.
Le paiement du prix — Le prix de rachat doit être versé au notaire, qui procède à sa remise à l’investisseur simultanément au transfert de propriété.
La signature de l’acte de rachat — Un nouvel acte notarié constate le rachat et transfère la propriété du bien au vendeur.
En pratique, les opérateurs sérieux accompagnent leurs clients dans l’exercice de la faculté de rachat, notamment en les aidant à obtenir le financement bancaire nécessaire au versement du prix.
L’anticipation de la fin du réméré
Un bon accompagnement suppose d’anticiper la fin du réméré, plutôt que d’attendre les dernières semaines. Concrètement, les opérateurs professionnels commencent généralement à préparer la sortie 6 à 12 mois avant l’échéance :
- Point de situation avec le vendeur sur sa reconstitution financière
- Simulation de faisabilité du financement bancaire du rachat
- Prise de contact avec les banques via les partenaires courtiers
- Éventuelle réévaluation du bien pour préparer une revente
Cette anticipation évite les situations de blocage en dernière minute et maximise les chances d’un rachat réussi.
Les conséquences du non-exercice
Si le vendeur n’exerce pas sa faculté de rachat dans le délai imparti, plusieurs conséquences se produisent automatiquement :
- La faculté de rachat s’éteint définitivement
- L’investisseur devient définitivement propriétaire du bien, sans autre formalité
- Le vendeur perd tout droit sur le bien
- Le contrat d’occupation prend fin
Dans les opérations sérieuses, cette situation est exceptionnelle. Elle résulte généralement soit d’un défaut d’anticipation de la fin du réméré, soit d’une dégradation grave et imprévisible de la situation financière du vendeur.
Un opérateur responsable fait tout pour éviter d’en arriver là : suivi régulier du vendeur, anticipation de la sortie, aide à la recherche de financement, proposition de revente à un tiers si le rachat n’est pas possible.
La renonciation à la faculté de rachat
Le vendeur peut, s’il le souhaite, renoncer à sa faculté de rachat avant son échéance. Cette renonciation :
- Doit être expresse et prendre la forme d’un acte notarié
- Consolide définitivement la propriété de l’investisseur
- Peut faire l’objet d’une contrepartie financière (paiement complémentaire de l’investisseur au vendeur)
Cette possibilité de renonciation anticipée est utilisée dans deux situations principales :
- Lorsque le vendeur trouve une opportunité de revente à un prix supérieur et souhaite la saisir sans attendre l’échéance
- Lorsque le vendeur a stabilisé sa situation et souhaite tourner définitivement la page
La cession de la faculté de rachat
En principe, la faculté de rachat est incessible — elle appartient personnellement au vendeur et ne peut être vendue à un tiers. Cette incessibilité protège le vendeur contre toute pression ou manœuvre visant à le déposséder de son droit.
Cependant, certains actes peuvent prévoir des modalités de cession particulières, notamment au bénéfice de proches (conjoint, enfants). Ces stipulations doivent être expressément négociées et intégrées à l’acte initial.
10. Les alternatives à la vente à réméré
La vente à réméré est une solution parmi d’autres. Selon la situation du propriétaire, d’autres dispositifs peuvent être plus adaptés. Il est essentiel d’examiner l’ensemble des alternatives avant de s’engager, pour choisir la solution la plus pertinente.
Le crédit immobilier classique
Le premier réflexe, en cas de besoin de liquidités, doit toujours être d’explorer les possibilités de crédit bancaire classique. Le crédit reste, dans la plupart des situations, la solution la moins coûteuse et la plus simple.
Cependant, le crédit classique est inaccessible pour :
- Les personnes fichées FICP ou FCC
- Les personnes dont la capacité d’endettement est déjà utilisée
- Les personnes dont les revenus sont irréguliers ou insuffisants
- Les personnes en procédure de saisie ou de surendettement
Dans ces cas, la vente à réméré devient une alternative pertinente. Mais si le crédit classique reste possible, il doit être privilégié.
Le rachat de crédit
Le rachat de crédit (ou consolidation de dettes) consiste à regrouper plusieurs crédits en un seul, avec une mensualité réduite et une durée allongée. Il permet de retrouver une capacité de remboursement et d’éviter le fichage bancaire.
Cette solution est adaptée aux propriétaires qui ont plusieurs crédits en cours et dont la capacité de remboursement est temporairement dépassée, mais qui restent éligibles au crédit bancaire (pas encore fichés, revenus stables).
Le rachat de crédit peut être hypothécaire (garanti par le bien immobilier) ou classique. Il est proposé par les banques et les courtiers spécialisés.
Comparaison avec le réméré : le rachat de crédit reste dans le cadre bancaire et suppose que le propriétaire soit encore éligible au crédit. Le réméré s’adresse à ceux pour qui le crédit n’est plus possible.
Le prêt hypothécaire
Le prêt hypothécaire consiste à obtenir un crédit garanti par une hypothèque sur un bien immobilier. La banque prête une somme correspondant à un pourcentage de la valeur du bien (généralement 60 à 70%), en prenant une garantie hypothécaire.
Cette solution est adaptée aux propriétaires qui possèdent un bien libre de charges et qui souhaitent mobiliser sa valeur sans le vendre.
Elle nécessite cependant d’être éligible au crédit bancaire, ce qui exclut les personnes fichées ou en difficulté financière importante.
La vente en viager
Le viager consiste à vendre un bien en échange d’un capital initial (le « bouquet ») et d’une rente viagère versée jusqu’au décès du vendeur, qui conserve généralement l’usage du bien.
Cette solution est particulièrement adaptée aux personnes âgées qui souhaitent compléter leur retraite tout en continuant à vivre chez elles. Elle ne comporte pas de faculté de rachat : la vente est définitive.
Comparaison avec le réméré : le viager est irréversible, le réméré offre la possibilité de récupérer le bien. Le viager s’adresse plutôt à des personnes en bonne situation financière qui veulent compléter leurs revenus, le réméré à des personnes en difficulté qui veulent conserver leur patrimoine.
La vente avec complément de prix (VCP)
La vente avec complément de prix est un dispositif qui présente des similitudes avec le réméré, mais qui s’en distingue par une différence importante.
Comme le réméré, la VCP permet à un propriétaire en difficulté de vendre son bien à un investisseur tout en conservant la possibilité de le récupérer ultérieurement. Comme le réméré, elle donne au vendeur le droit d’occuper son bien pendant une période convenue, moyennant une indemnité d’occupation.
Mais la VCP se distingue du réméré sur un point essentiel : elle ne prévoit pas de faculté de rachat au sens juridique du terme. Le vendeur qui souhaite récupérer son bien doit alors procéder à un achat classique — c’est-à-dire signer un nouvel acte d’acquisition, comme le ferait n’importe quel tiers, avec paiement du prix et frais notariés associés.
Il n’y a donc pas de « retour à la situation initiale » comme dans le réméré. Il s’agit d’une nouvelle vente, distincte juridiquement de la première.
Réméré ou VCP : que choisir ?
Le choix entre le réméré et la VCP dépend de la situation particulière du vendeur : nature du bien (résidence principale, secondaire, locatif, professionnel), structure de détention (personne physique, société, SCI), objectifs patrimoniaux à long terme.
Un opérateur expérimenté sait analyser ces éléments et orienter chaque client vers la solution la plus adaptée à sa situation. Il ne s’agit pas de privilégier systématiquement l’une ou l’autre, mais de choisir en fonction du cas concret.
L’avance sur vente : la solution qui remplace le prêt relais
L’avance sur vente est un mécanisme qui a pris une importance considérable ces dernières années, dans un contexte où les banques accordent de moins en moins de prêts relais. Elle constitue aujourd’hui une alternative structurante pour de nombreux acquéreurs.
Le contexte : la raréfaction du prêt relais bancaire
Historiquement, le prêt relais permettait à un propriétaire d’acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu son bien actuel. La banque avançait, sous forme de crédit temporaire, une partie de la valeur du bien à vendre — généralement 60 à 70% — en attendant la vente effective.
Ce dispositif était courant et facile d’accès. Il n’est plus.
Face à la remontée des taux d’intérêt, aux exigences réglementaires accrues (taux d’usure, taux d’endettement maximum) et à la volatilité du marché immobilier, les banques françaises ont considérablement restreint leurs octrois de prêts relais. Elles exigent désormais :
- Un taux d’endettement très serré incluant le prêt relais dans le calcul
- Des garanties renforcées et parfois un compromis de vente déjà signé
- Un délai de vente réduit (souvent 12 mois maximum au lieu de 24)
- Des conditions financières plus strictes avec des taux plus élevés
En pratique, une part croissante des propriétaires qui souhaitent acheter avant de vendre se voient refuser un prêt relais bancaire, alors même que leur situation patrimoniale est solide.
Comment fonctionne l’avance sur vente
L’avance sur vente est un dispositif dans lequel un propriétaire qui a déjà mis son bien en vente — ou qui va le mettre en vente — reçoit une avance immédiate correspondant à une partie du prix de vente attendu.
Concrètement, un investisseur (ou une société spécialisée) verse au propriétaire une somme correspondant généralement à 50 à 70% du prix de vente estimé, avant la vente effective. En contrepartie, le propriétaire s’engage à rembourser cette avance dès l’encaissement du prix de vente définitif.
Cette solution est particulièrement adaptée aux propriétaires qui :
- Ont trouvé un nouveau bien à acquérir et doivent disposer rapidement des liquidités
- Ont besoin de trésorerie ponctuelle en attendant la vente
- Ne peuvent pas obtenir de prêt relais classique auprès de leur banque
- Souhaitent négocier plus sereinement la vente de leur bien sans être contraints par le temps
Le rôle des professionnels de l’immobilier et du crédit
L’avance sur vente est devenue un outil stratégique pour :
- Les agences immobilières, qui peuvent proposer cette solution à leurs clients acquéreurs bloqués par un refus de prêt relais, sécurisant ainsi leurs transactions
- Les courtiers en crédit, qui trouvent dans l’avance sur vente une réponse à donner aux clients pour qui le prêt relais n’est plus accessible
- Les conseillers en gestion de patrimoine, qui intègrent ce dispositif dans les stratégies de transition patrimoniale de leurs clients
Cette solution ne suppose pas de conservation du bien à long terme — c’est un outil de transition utilisé pendant la période comprise entre l’engagement d’achat d’un nouveau bien et la vente effective de l’ancien.
Avance sur vente ou réméré : quelle solution choisir ?
L’avance sur vente et le réméré répondent à des besoins différents :
L’avance sur vente est adaptée quand :
- Le propriétaire a déjà décidé de vendre son bien
- Il a besoin de liquidités pendant une courte période (quelques mois)
- Il ne souhaite pas conserver le bien à long terme
Le réméré est adapté quand :
- Le propriétaire souhaite conserver son bien et le racheter à terme
- Il a besoin de liquidités pour une durée plus longue (jusqu’à 5 ans)
- Sa situation financière suppose une véritable période de reconstitution
ImmoSafe® propose ces deux dispositifs et oriente chaque client vers la solution la plus adaptée à sa situation.
La procédure de surendettement
En cas de difficultés financières graves et durables, la procédure de surendettement devant la Banque de France peut permettre :
- Un rééchelonnement des dettes sur plusieurs années
- Un effacement partiel des dettes non professionnelles
- Une protection contre les créanciers pendant la procédure
Cette solution est adaptée aux situations où l’endettement est irrémédiablement excessif et où le retour à l’équilibre financier suppose un effacement d’une partie des dettes. Elle a cependant des conséquences importantes : fichage pendant plusieurs années, perte éventuelle du patrimoine, atteinte à la réputation.
Le portage immobilier
Le portage immobilier est une solution proche du réméré, mais avec des différences notables. Il fera l’objet d’une section spécifique (voir section 11).
Comment choisir la solution adaptée
Le choix de la solution dépend de plusieurs paramètres :
- Éligibilité au crédit bancaire — si le crédit est possible, il doit être exploré en premier
- Volonté de conserver le bien — le réméré et le portage la permettent, la vente en viager ou avec complément non
- Urgence — le réméré est rapide (2 à 4 mois), le rachat de crédit peut être plus lent
- Durée nécessaire — 5 ans maximum pour le réméré, plus long pour d’autres solutions
- Coût global — chaque solution a son propre équilibre économique
- Complexité de la situation — les cas complexes nécessitent souvent des solutions sur mesure
Le rôle d’un opérateur sérieux est de conseiller objectivement le propriétaire, en lui présentant l’ensemble des alternatives possibles et en l’orientant vers la solution la mieux adaptée à sa situation — même si cette solution n’est pas le réméré.
11. Réméré vs portage immobilier : quelles différences ?
Les termes vente à réméré et portage immobilier sont souvent utilisés de manière indifférenciée dans le langage courant, y compris par certains professionnels. Il existe pourtant des différences significatives entre ces deux dispositifs, qu’il est important de comprendre pour faire un choix éclairé.
Définitions comparées
La vente à réméré est une opération juridique clairement définie par le Code civil (articles 1659 à 1673). C’est une vente authentique assortie d’une clause légale de faculté de rachat. Son cadre juridique est ancien, précis et opposable à tous.
Le portage immobilier est un terme générique qui désigne un ensemble de dispositifs par lesquels un tiers (le « porteur ») acquiert temporairement un bien immobilier pour le compte d’un propriétaire, avec l’intention de le lui restituer ultérieurement. Ce terme recouvre plusieurs réalités juridiques différentes.
Un vocabulaire commercial parfois trompeur
Dans la pratique commerciale, certains opérateurs utilisent le terme « portage immobilier » pour désigner exactement la même opération qu’une vente à réméré. Dans ce cas, la distinction est purement sémantique — il s’agit d’un vocabulaire moins juridique, considéré comme plus accessible commercialement.
D’autres opérateurs utilisent le terme « portage » pour désigner des variantes juridiques différentes du réméré classique. Il peut s’agir par exemple :
- D’une promesse unilatérale de vente consentie par le porteur au propriétaire d’origine, sans que cela relève juridiquement d’une faculté de rachat au sens du Code civil
- D’un crédit-bail immobilier avec option d’achat en fin de contrat
- D’un mécanisme contractuel sur-mesure combinant différents dispositifs juridiques
Ces variantes peuvent présenter des avantages spécifiques (fiscalité différente, durée non plafonnée à 5 ans, souplesse contractuelle), mais elles présentent aussi des inconvénients majeurs par rapport au réméré traditionnel :
- Moindre sécurité juridique — le cadre est contractuel et non légal, donc plus fragile en cas de contentieux
- Moindre opposabilité aux tiers — la protection contre les créanciers ou les acquéreurs de mauvaise foi est plus limitée
- Complexité rédactionnelle — les clauses sont sur mesure, ce qui peut créer des ambiguïtés
- Régime fiscal parfois défavorable — certaines variantes du portage sont fiscalement moins avantageuses
Comment savoir de quoi on parle
Face à une proposition qualifiée de « portage immobilier », il est essentiel de poser une question simple à l’opérateur : « S’agit-il juridiquement d’une vente à réméré au sens des articles 1659 à 1673 du Code civil, ou d’une variante contractuelle ? »
Un opérateur sérieux répondra clairement à cette question. Si la réponse est évasive ou si l’opérateur ne semble pas maîtriser la distinction, c’est un signal d’alerte.
Les cas où le portage non-réméré peut avoir du sens
Dans certaines situations spécifiques, un dispositif contractuel de portage (autre que le réméré) peut être pertinent :
- Lorsque la durée nécessaire dépasse 5 ans, la limite légale du réméré ne peut être respectée
- Lorsque des contraintes fiscales particulières rendent le réméré défavorable
- Lorsque plusieurs opérations complexes doivent être coordonnées (rachats successifs, montages patrimoniaux)
Ces situations restent minoritaires. Dans la grande majorité des cas, la vente à réméré classique reste la solution la plus sûre et la plus adaptée.
Le positionnement d’ImmoSafe®
ImmoSafe® pratique exclusivement la vente à réméré au sens du Code civil. Cette pratique offre à ses clients toutes les garanties juridiques attachées à ce dispositif éprouvé. Lorsqu’une situation particulière nécessiterait un autre type de portage, ImmoSafe® oriente le client vers les professionnels adaptés (avocats fiscalistes, notaires spécialisés) plutôt que de proposer des montages sur-mesure aux garanties moindres.
12. Comment choisir son opérateur réméré : les 7 critères indispensables
Le choix de l’opérateur est aussi important que la décision de recourir au réméré elle-même. Un mauvais choix peut transformer une solution en catastrophe. Voici les sept critères objectifs qui doivent guider ce choix.
Critère 1 — L’ancienneté et la spécialisation exclusive
La vente à réméré est un métier à part entière. Il ne s’improvise pas. Un opérateur sérieux exerce exclusivement dans ce domaine — ou le place au cœur de son activité — depuis plusieurs années.
Cette spécialisation n’est pas un détail : elle conditionne la qualité du montage juridique, la solidité des partenariats avec les investisseurs et les notaires, et la capacité à gérer les situations complexes qui surviennent inévitablement sur certains dossiers.
Il faut se méfier des généralistes qui « font aussi du réméré » entre d’autres activités immobilières ou financières. La maîtrise de ce mécanisme suppose une pratique intensive et continue.
La question à poser : « Depuis combien d’années pratiquez-vous exclusivement le réméré, et combien de dossiers avez-vous réalisés à ce jour ? »
Il faut également se méfier des fausses anciennetés. Certains opérateurs récents revendiquent commercialement 15 ou 20 ans d’expérience alors que leur société n’a que quelques années d’existence. Cette information est vérifiable sur des sites publics comme Pappers ou Infogreffe.
Critère 2 — Le taux de retour à la propriété
C’est le critère le plus révélateur, et pourtant le moins souvent mis en avant par les opérateurs.
Le réméré n’est pas une fin en soi. C’est un outil de restructuration financière dont l’objectif est de permettre au vendeur de retrouver la pleine propriété de son bien une fois sa situation assainie (ou de le vendre définitivement dans de bonnes conditions).
Un opérateur qui construit bien ses dossiers — en vérifiant la viabilité du rachat dès l’origine, en sélectionnant des profils adaptés, en accompagnant ses clients tout au long de l’opération — affiche un taux de retour à la propriété élevé.
Un taux faible ou inconnu est un signal d’alerte sérieux. Il peut signifier que l’opérateur accepte des dossiers non viables, que ses conditions sont mal calibrées, ou qu’il ne suit pas ses clients après la signature.
La question à poser : « Quel est votre taux de retour à la propriété sur l’ensemble de vos dossiers réalisés ? »
Chez ImmoSafe®, ce taux dépasse 90% des clients qui souhaitent effectivement racheter leur bien.
Critère 3 — La nature des investisseurs partenaires
Dans une vente à réméré, l’investisseur qui achète le bien est un acteur clé de l’opération. Sa solidité financière, sa stabilité et ses intentions réelles conditionnent directement la sécurité du dossier.
Il existe deux grandes catégories d’investisseurs :
- Les investisseurs institutionnels — fonds d’investissement, family offices, structures patrimoniales professionnelles. Leur capacité financière est solide, leur horizon d’investissement est long, leur objectif est de placer des capitaux de manière sécurisée.
- Les investisseurs particuliers — souvent des personnes physiques qui financent l’opération via un crédit bancaire. Leur capacité peut être limitée, leur situation personnelle peut évoluer défavorablement (divorce, décès, difficultés financières), ce qui fait peser un risque réel sur la pérennité de l’opération.
Un investisseur particulier qui rencontre des difficultés pendant la durée du réméré peut compromettre la faculté de rachat. Ce risque est réel et documenté.
La question à poser : « Vos investisseurs sont-ils institutionnels ou particuliers ? Pouvez-vous me décrire leur profil ? »
Critère 4 — La détention d’une carte de transaction immobilière
La vente à réméré est une transaction immobilière au sens de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Tout opérateur qui s’entremet dans ce type d’opération doit obligatoirement être titulaire d’une carte de transaction immobilière, délivrée par une Chambre de Commerce et d’Industrie.
Cette carte n’est pas une formalité administrative anodine. Elle suppose la justification d’une aptitude professionnelle, la souscription d’une assurance de responsabilité civile professionnelle et d’une garantie financière. Elle est renouvelable et peut être retirée en cas de manquements.
Un opérateur qui intervient sans cette carte exerce en dehors du cadre légal. Le client n’a alors aucune garantie ni aucun recours en cas de problème.
La vérification à faire : demander le numéro de carte et la CCI délivrant l’autorisation, et vérifier sa validité auprès de la CCI concernée.
Critère 5 — L’adhésion à la charte éthique de l’Institut Français du Réméré
L’Institut Français du Réméré (IFR) est l’organisme professionnel de référence du secteur. Il a élaboré une charte éthique à laquelle les opérateurs peuvent adhérer volontairement, s’engageant ainsi à respecter un ensemble de règles de bonne conduite : transparence des conditions, devoir de conseil, interdiction des pratiques trompeuses, engagement sur la qualité du suivi client.
La signature de cette charte n’est pas obligatoire. C’est précisément pourquoi elle est significative : un opérateur qui l’a signée a choisi librement de soumettre son activité à un cadre déontologique.
La vérification à faire : demander si l’opérateur est signataire de la charte éthique de l’IFR et depuis quand.
Critère 6 — La qualité et la spécialisation des notaires partenaires
Comme évoqué précédemment, tous les notaires ne sont pas également à l’aise avec le réméré, qui reste relativement peu courant dans la pratique notariale généraliste.
Un opérateur expérimenté travaille avec un réseau de notaires spécialisés, qui connaissent les subtilités juridiques du réméré et qui sont habitués à gérer toutes les situations : bien hypothéqué, succession en cours, procédure judiciaire en parallèle, SCI familiale, local commercial.
Un opérateur qui ne peut pas orienter le vendeur vers des notaires spécialisés ou qui le laisse chercher un notaire « au hasard » n’est pas un partenaire suffisamment structuré.
La question à poser : « Avec quels notaires travaillez-vous habituellement sur ce type d’opération ? »
Critère 7 — La transparence dès le premier entretien
Un opérateur sérieux ne cache rien dès le premier contact. Il explique clairement :
- Le prix de vente qu’il peut proposer et comment il est calculé
- Le montant des indemnités d’occupation mensuelles
- Les frais notariés et d’agence
- Les conditions précises du rachat
- Les délais réalistes de mise en place
- Les scénarios possibles à la sortie
Si dès le premier entretien le vendeur a l’impression que les chiffres sont flous, que les conditions sont présentées de manière vague ou que l’on insiste sur les aspects positifs sans aborder les contraintes, c’est un signal d’alerte.
La transparence n’est pas seulement une qualité morale dans ce secteur. C’est une nécessité pratique : une opération mal calibrée dès l’origine est une opération qui échoue. Un opérateur dont l’intérêt est aligné avec celui du vendeur — c’est-à-dire dont le succès dépend du sien — n’a aucune raison de cacher quoi que ce soit.
L’indicateur à observer : est-ce que l’opérateur parle aussi des risques et des contraintes, ou seulement des avantages ?
Grille de synthèse des 7 critères
| Critère | Ce qu’il faut obtenir |
| Ancienneté et spécialisation | Activité exclusive, historique documenté et vérifiable |
| Taux de retour à la propriété | Chiffre précis, supérieur à 80% |
| Nature des investisseurs | Institutionnels, stables, décrits clairement |
| Carte de transaction immobilière | Numéro et CCI vérifiables |
| Charte éthique IFR | Adhésion confirmée |
| Notaires partenaires | Spécialisés, identifiables |
| Transparence | Conditions complètes dès le premier entretien |
Un opérateur qui ne coche pas ces sept critères doit être considéré avec la plus grande prudence.
13. Les pièges à éviter dans le choix d’un opérateur
Au-delà des critères positifs à rechercher, il existe des signaux d’alerte concrets qui doivent immédiatement faire écarter un opérateur. Voici les pratiques les plus problématiques observées sur le marché.
Le piège n°1 : le dumping commercial
C’est la pratique la plus fréquente et la plus destructrice. Elle se déroule en trois phases :
Phase 1 — La surenchère. Le propriétaire contacte plusieurs opérateurs. L’un d’eux le rappelle rapidement et lui propose une offre bien supérieure aux autres : un prix de vente plus proche de la valeur vénale, des frais réduits, voire des conditions de rachat allégées. Face à sa situation difficile, cette offre apparaît comme une bouée de sauvetage.
Phase 2 — L’attente. Le propriétaire décline les autres offres et attend la concrétisation. Les semaines passent. On lui explique que le dossier est en cours d’instruction, que l’investisseur finalise son analyse, qu’il faut encore un peu de patience.
Phase 3 — Le retournement. Six à huit semaines plus tard, l’opérateur recontacte le propriétaire. Mauvaise nouvelle : « l’investisseur initialement prévu ne peut finalement pas intervenir ». Bonne nouvelle, selon lui : il a trouvé une nouvelle solution. Les conditions ? Étrangement proches de celles qu’avaient proposées les opérateurs sérieux écartés au départ.
Le propriétaire se retrouve alors dans une position doublement fragilisée : sa situation financière s’est encore dégradée pendant ces deux mois d’attente, et il a perdu un temps précieux qu’il ne peut pas se permettre.
Comment se protéger : toute offre qui s’écarte significativement des autres doit être analysée avec méfiance. Si un opérateur propose 85% de la valeur vénale là où les autres proposent 65%, ce n’est pas parce qu’il est plus généreux — c’est parce que son offre n’est pas finançable.
Le piège n°2 : la pression sur les délais
Certains opérateurs jouent sur l’urgence de la situation pour pousser le propriétaire à signer rapidement, sans prendre le temps de comparer.
Des formulations comme « Il faut absolument signer avant vendredi, sinon on perd l’investisseur », « Cette opportunité n’attendra pas », « Vous n’aurez pas d’autre chance » sont des signaux d’alerte majeurs.
Un opérateur sérieux comprend qu’un propriétaire en difficulté a besoin de temps pour décider. Il propose son étude, laisse le propriétaire réfléchir et comparer, et ne le presse pas artificiellement.
Comment se protéger : ne jamais signer sous pression. Si un opérateur essaie de forcer une décision rapide, c’est probablement qu’il craint la comparaison avec la concurrence.
Le piège n°3 : les investisseurs particuliers dissimulés
Certains opérateurs affirment travailler avec des « investisseurs institutionnels » alors qu’en réalité leurs investisseurs sont des particuliers financés par crédit bancaire. Cette dissimulation est problématique car elle masque le risque réel supporté par le vendeur.
Un investisseur particulier qui perd son emploi, divorce ou décède pendant la durée du réméré peut compromettre gravement l’opération. Ses créanciers peuvent saisir le bien, sa succession peut créer des complications juridiques, sa banque peut exiger la revente anticipée.
Comment se protéger : demander explicitement la nature juridique des investisseurs. Un opérateur sérieux répondra sans hésitation. Un opérateur peu scrupuleux restera évasif.
Le piège n°4 : les conditions de rachat cachées
Certains contrats prévoient des conditions de rachat inaccessibles ou des clauses de déchéance qui privent le vendeur de sa faculté de rachat pour des motifs mineurs (un retard dans le paiement d’une indemnité d’occupation, une non-conformité administrative, etc.).
D’autres contrats stipulent des prix de rachat progressifs qui augmentent fortement à mesure que le temps passe, rendant le rachat économiquement impossible.
Comment se protéger : lire attentivement toutes les clauses de l’acte notarié avant signature, et faire relire par un tiers indépendant (avocat, conseiller en gestion de patrimoine) en cas de doute.
Le piège n°5 : l’absence d’accompagnement post-signature
Certains opérateurs disparaissent totalement après la signature de l’acte. Ils encaissent leur commission et laissent le vendeur seul face à ses obligations et à sa reconstitution financière.
Un opérateur sérieux accompagne son client tout au long de la durée du réméré : suivi régulier de la situation, aide à la reconstitution du dossier de crédit, orientation vers des partenaires (courtiers, avocats) si nécessaire, préparation active de la sortie.
Comment se protéger : demander explicitement quel est le suivi post-signature. Un opérateur qui ne prévoit rien de structuré n’est pas fiable sur la durée.
Le piège n°6 : les frais cachés
Certains opérateurs annoncent des conditions attractives mais dissimulent des frais annexes qui alourdissent significativement le coût réel : frais de dossier, frais de gestion, frais de sortie, honoraires de conseil…
Comment se protéger : demander un document de synthèse écrit qui récapitule l’ensemble des coûts de l’opération, du premier euro au dernier. Ce document doit être remis avant toute décision et engager formellement l’opérateur.
Le piège n°7 : la fausse spécialisation
Certains opérateurs revendiquent une spécialisation en réméré alors qu’ils traitent principalement d’autres activités (agence immobilière classique, courtage, gestion patrimoniale). Le réméré n’est pour eux qu’une activité annexe, sur laquelle ils n’ont pas construit d’expertise réelle.
Comment se protéger : demander à voir l’activité de l’entreprise sur les 12 derniers mois — nombre de dossiers réméré traités, part du réméré dans le chiffre d’affaires. Un vrai spécialiste ne fait presque que ça.
Que faire si l’on a été victime de ces pratiques
Un propriétaire qui aurait été victime de pratiques douteuses peut recourir à plusieurs voies :
- Saisir l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) si l’opérateur est intermédiaire en assurance ou en banque
- Déposer une plainte auprès de la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes)
- Se rapprocher d’un avocat spécialisé en droit immobilier ou en droit de la consommation
- Contacter l’Institut Français du Réméré si l’opérateur est signataire de la charte éthique
Il est également possible de partager son expérience auprès d’autres propriétaires via les plateformes d’avis en ligne — cette transparence collective participe à l’assainissement du marché.
14. Combien coûte réellement un réméré ?
Le coût réel d’une vente à réméré est souvent mal compris. Certains le trouvent élevé, d’autres le sous-estiment, d’autres encore comparent des paramètres isolés sans mesurer le coût global. Cette section vise à donner une vision claire et honnête de ce que coûte concrètement un réméré.
Les différentes composantes du coût
Le coût global d’une opération de réméré se compose de plusieurs éléments qu’il faut cumuler pour avoir une vision complète :
- La décote sur le prix de vente
C’est la première composante du coût. Le bien est vendu à un prix inférieur à sa valeur vénale (généralement entre 50% et 70%). Cette décote est le premier « sacrifice » économique consenti par le vendeur.
- Les indemnités d’occupation
Pendant toute la durée du réméré, le vendeur verse une indemnité mensuelle à l’investisseur (8 à 12% du prix de vente par an dans le contexte actuel du marché). Ces indemnités s’accumulent et constituent la deuxième grande composante du coût.
- Les frais notariés initiaux
Les frais de notaire pour l’acte de vente à réméré avec un investisseur agissant en marchand de biens représentent environ 3 à 3,5% du prix de vente. Ils sont payés une fois, à la signature.
- Les frais notariés du rachat
Si le vendeur exerce sa faculté de rachat, seul . Il génère à nouveau des frais notariés (environ 7 à 8% du prix de rachat). Ces frais sont incompressibles et représentent une deuxième vague de coûts significatifs.
- La marge de l’opérateur
L’opérateur réméré perçoit une rémunération pour son travail. Cette rémunération est généralement intégrée dans la structuration de l’opération (elle peut prendre la forme d’une commission, d’un pourcentage sur le prix, ou d’une majoration des indemnités d’occupation).
- Les frais annexes éventuels
Selon les situations, d’autres frais peuvent s’ajouter : mainlevée d’hypothèque (0,7% du montant hypothéqué environ), frais d’expertise, frais d’huissier pour la notification d’exercice de la faculté de rachat, etc.
Un exemple chiffré concret
Pour illustrer, prenons l’exemple d’un bien d’une valeur vénale de 400 000 euros, avec une décote de 40% (prix de vente à 240 000 euros), une durée de réméré de 24 mois, et des indemnités d’occupation à 10% par an.
À la signature initiale :
- Prix de vente perçu par le vendeur : 240 000 €
- Frais notariés (à la charge de l’investisseur) : environ 18 000 €
- Sur les 240 000 € perçus, le vendeur solde ses dettes et conserve le solde
Pendant les 24 mois :
- Indemnités d’occupation mensuelles : environ 2 000 €
- Total des indemnités versées : environ 48 000 €
Au rachat (à 24 mois) :
- Prix de rachat : environ 265 000 € (prix de vente + prime de rachat)
- Frais notariés du rachat : environ 19 000 €
- Le vendeur doit donc mobiliser environ 284 000 € pour récupérer son bien
Coût global de l’opération pour le vendeur :
- Le vendeur a perçu 240 000 € au départ
- Il a versé 48 000 € d’indemnités
- Il verse 284 000 € au rachat
- Solde net : il a payé 92 000 € pour disposer temporairement de 240 000 € pendant 24 mois
Cela peut sembler élevé. Mais il faut mettre ce coût en perspective avec la valeur de ce que l’opération a permis :
- Éviter une saisie immobilière et une revente aux enchères (qui aurait coûté 30-40% de la valeur vénale)
- Préserver un patrimoine de 400 000 €
- Retrouver une situation financière saine
- Bénéficier d’une solution là où aucune autre n’existait
La comparaison avec les alternatives
Le coût d’un réméré doit toujours être comparé aux alternatives réellement disponibles dans la situation du propriétaire, pas à des solutions théoriques inaccessibles :
- Vs saisie immobilière : la saisie génère une perte typique de 30 à 50% de la valeur du bien, plus les frais judiciaires. Le réméré est presque toujours moins coûteux.
- Vs vente forcée en urgence : une vente sous contrainte de temps entraîne une décote qui peut atteindre 20-25%. Le réméré offre plus de flexibilité et de meilleures conditions.
- Vs crédit à taux prohibitif : certains prêteurs proposent des crédits à des taux très élevés (15-20%) à des personnes en difficulté. Sur plusieurs années, le coût cumulé peut dépasser celui d’un réméré.
- Vs vente en viager : le viager est définitif et prive le vendeur de son patrimoine. Le réméré permet de le récupérer.
Le vrai indicateur : le retour à la propriété
Au-delà des chiffres, la question fondamentale est : est-ce que l’opération permet au vendeur de retrouver sa pleine propriété ?
Si oui, le coût du réméré est le prix d’une transition réussie : le bien est préservé, la situation est assainie, l’avenir est retrouvé. Ce coût, même élevé en apparence, est souvent le meilleur investissement possible.
Si non — c’est-à-dire si l’opération est mal calibrée et que le vendeur ne peut pas exercer sa faculté de rachat — alors même un coût apparemment faible devient une catastrophe. C’est pourquoi la sélection rigoureuse des dossiers et l’accompagnement dans la durée sont les vrais garants du succès, bien plus que la recherche des conditions les plus attractives sur le papier.
15. Que se passe-t-il si l’on ne peut pas racheter son bien ?
Cette question, souvent tue, doit être abordée avec franchise. Tous les vendeurs ne peuvent pas exercer leur faculté de rachat à l’issue de la période de réméré. Que se passe-t-il alors concrètement ?
La statistique méconnue : la majorité des vendeurs ne rachètent pas
Contrairement à ce que suggère la communication de nombreux opérateurs, la majorité des vendeurs à réméré ne rachètent pas leur bien — non pas parce qu’ils ne le peuvent pas, mais parce qu’ils choisissent de ne pas le faire.
Chez ImmoSafe®, plus de 60% des clients qui ont réalisé un réméré choisissent finalement de vendre définitivement leur bien pour rembourser l’opération et clore leur situation. Ce n’est pas un échec — c’est souvent la meilleure décision pour eux.
Pourquoi ce choix ? Plusieurs raisons possibles :
- La situation a évolué : le divorce a été prononcé, la succession est réglée, le projet professionnel a changé de direction
- Le bien ne correspond plus au besoin : trop grand, mal placé, coûteux à entretenir
- Une opportunité s’est présentée : nouveau projet immobilier, opportunité professionnelle ailleurs
- Le vendeur préfère solder définitivement : tourner la page, ne plus être associé à cette période difficile
Cette réalité doit être connue et acceptée : le réméré est un outil de sortie de crise, pas nécessairement un outil de préservation à tout prix du bien immobilier.
Le scénario du rachat impossible : les causes
Lorsqu’un vendeur ne peut effectivement pas racheter son bien (au sens où il souhaiterait le racheter mais n’y parvient pas), plusieurs causes sont possibles :
Cause 1 — La situation financière ne s’est pas suffisamment améliorée. Malgré les efforts, le vendeur n’a pas retrouvé une capacité d’emprunt suffisante pour financer le rachat. Cela peut résulter d’une dégradation supplémentaire (nouvelle perte d’emploi, problème de santé), d’un endettement résiduel trop lourd, ou d’une conjoncture économique défavorable.
Cause 2 — L’opération était mal calibrée à l’origine. Malheureusement, certaines opérations sont mal structurées dès le départ par des opérateurs peu scrupuleux. Le prix de rachat est trop élevé, la durée est trop courte, les indemnités d’occupation sont trop lourdes. Le rachat est alors mathématiquement impossible.
Cause 3 — Le marché immobilier a évolué défavorablement. Une baisse importante des prix immobiliers ou une hausse forte des taux d’intérêt peut compromettre la capacité de rachat, notamment si le vendeur comptait sur une nouvelle banque pour le financer.
Les solutions en cas d’incapacité à racheter
Face à une incapacité à exercer la faculté de rachat, plusieurs solutions restent possibles :
Solution 1 — La revente à un tiers
Le vendeur peut, en accord avec l’investisseur, autoriser la revente du bien à un tiers pour un prix supérieur à celui du réméré initial. Le produit de cette revente permet de rembourser l’investisseur et de reverser le solde éventuel au vendeur. C’est la solution la plus fréquente et souvent la plus favorable économiquement.
Solution 2 — La prolongation négociée (dans la limite des 5 ans légaux)
Si le réméré initial était d’une durée inférieure à 5 ans, il est parfois possible de négocier une prolongation de la faculté de rachat, dans la limite de la durée maximale légale. Cette prolongation suppose l’accord de l’investisseur et se traduit par un avenant à l’acte notarié.
Solution 3 — La renonciation avec contrepartie
Le vendeur peut renoncer à sa faculté de rachat en échange d’une contrepartie financière versée par l’investisseur. Cette solution est adaptée lorsque le vendeur reconnaît qu’il ne pourra pas racheter mais souhaite néanmoins récupérer une partie de la valeur du bien.
Solution 4 — L’aide d’un tiers de confiance
Dans certains cas, un membre de la famille (enfant, frère, sœur) accepte de racheter le bien au bénéfice du vendeur, éventuellement avec engagement de le lui restituer plus tard. Cette solution familiale peut sauver des situations bloquées.
Le rôle de l’opérateur dans ces situations
Un opérateur sérieux anticipe ces situations dès le début du réméré. Il évalue la faisabilité du rachat, prépare la sortie en amont, propose des alternatives constructives si le rachat n’est pas possible.
Chez ImmoSafe®, ce suivi commence 12 mois avant l’échéance du réméré :
- Point de situation avec le vendeur
- Simulation de faisabilité du financement du rachat auprès des banques partenaires
- Évaluation de la valeur actuelle du bien
- Analyse des alternatives (revente, prolongation, renonciation)
- Recommandation objective au vendeur
Cette anticipation évite les situations de blocage en dernière minute et permet de trouver la meilleure solution possible dans chaque cas.
Le scénario le plus défavorable : la déchéance de la faculté
Si le vendeur ne fait rien pendant la durée du réméré et laisse simplement expirer le délai, la faculté de rachat s’éteint automatiquement. L’investisseur devient définitivement propriétaire, sans compensation ni recours pour le vendeur.
Cette situation, exceptionnelle avec les opérateurs sérieux, résulte généralement soit d’un désengagement total de l’opérateur, soit d’une dégradation grave et non traitée de la situation du vendeur.
Elle est aussi la raison pour laquelle le choix de l’opérateur est déterminant : un opérateur responsable ne laisse jamais un client atteindre ce point sans avoir tout tenté pour l’éviter.
16. La fiscalité de la vente à réméré
La vente à réméré est une opération immobilière qui génère des conséquences fiscales qu’il est important de connaître avant de s’engager. Le régime fiscal dépend à la fois de la nature du vendeur, de la nature du bien vendu, et du scénario de sortie choisi.
Les droits de mutation à la signature initiale
Comme toute vente immobilière, la vente à réméré est soumise aux droits de mutation à titre onéreux (couramment appelés « frais de notaire »). Ces droits sont dus par l’acquéreur — c’est-à-dire l’investisseur — et se composent principalement :
- Des droits d’enregistrement perçus au profit du département et des collectivités
- De la taxe de publicité foncière
- Des émoluments du notaire (rémunération réglementée)
- De diverses contributions et frais annexes
Le total représente environ 7 à 8% du prix de vente pour un bien ancien. Ces frais sont payés par l’investisseur, mais leur montant est intégré dans l’équilibre économique global de l’opération.
Le régime fiscal du vendeur
Pour le vendeur, la vente à réméré peut générer plusieurs conséquences fiscales différentes selon sa situation.
En cas de vente d’une résidence principale, la plus-value éventuelle est en principe exonérée d’impôt, en application de l’article 150 U-II 1° du Code général des impôts. Cette exonération s’applique également à la vente à réméré, puisque celle-ci constitue juridiquement une vente authentique.
En cas de vente d’un bien autre que la résidence principale (résidence secondaire, bien locatif, terrain), la plus-value éventuelle est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers : 19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention.
En cas de vente par une société (SCI, SARL, SAS), le régime fiscal dépend de la structure juridique de la société et de son régime d’imposition (IR ou IS).
Le régime fiscal des indemnités d’occupation
Les indemnités d’occupation versées par le vendeur pendant la durée du réméré constituent, du point de vue de l’investisseur, un revenu foncier ou un revenu professionnel selon sa qualité juridique.
Pour le vendeur, ces indemnités ne sont pas déductibles de son revenu imposable — contrairement à un loyer classique dans certains cas. Elles doivent être intégrées dans le budget global de l’opération.
Le régime fiscal du rachat
Lorsque le vendeur exerce sa faculté de rachat, un nouvel acte de vente est établi, qui génère à nouveau des droits de mutation. Ces frais sont désormais à la charge du vendeur (redevenu acquéreur) et représentent également environ 7 à 8% du prix de rachat.
Ce point est important à intégrer dans l’évaluation du coût global : le rachat n’est pas fiscalement gratuit, il génère lui-même une charge significative.
Point d’attention important : dans certaines configurations juridiques, l’administration fiscale peut être amenée à analyser l’ensemble de l’opération (vente initiale + rachat) sous un angle particulier. Ces subtilités relèvent d’un examen au cas par cas et doivent être discutées avec le notaire et éventuellement avec un conseil fiscal.
Le régime fiscal en cas de revente définitive
Si le vendeur choisit finalement de ne pas exercer sa faculté de rachat et si le bien est revendu à un tiers, plusieurs conséquences fiscales peuvent se produire :
- Pour l’investisseur, la vente au tiers génère éventuellement une plus-value taxable
- Pour le vendeur d’origine, la faculté de rachat est perdue mais aucune imposition nouvelle n’est due de son côté
- Si un solde revient au vendeur d’origine (dans certaines structurations), il peut être qualifié fiscalement de différentes manières selon les termes de l’acte
Ces situations doivent être anticipées dès la structuration initiale de l’opération.
L’importance du conseil professionnel
La fiscalité de la vente à réméré peut sembler complexe. Elle l’est effectivement dans certaines configurations. C’est pourquoi il est essentiel :
- Que le notaire rédigeant l’acte prenne en compte l’ensemble des implications fiscales
- Que le vendeur puisse, en cas de situation particulière, consulter un conseil fiscal indépendant
- Que l’opérateur réméré intègre la dimension fiscale dans son analyse préalable
Un opérateur sérieux n’improvise pas sur la fiscalité et travaille avec des professionnels compétents pour sécuriser cet aspect de l’opération.
17. Les cas particuliers d’application du réméré
Le réméré peut être mobilisé dans une grande variété de situations concrètes. Voici l’analyse détaillée des cas les plus fréquents, avec les points de vigilance spécifiques à chaque configuration.
Cas 1 : Le réméré en situation de divorce
Le divorce est l’une des causes les plus fréquentes de recours au réméré. Trois configurations principales se présentent :
Configuration A — Rachat de la soulte du conjoint. L’un des conjoints souhaite conserver le domicile conjugal et doit racheter la moitié à l’autre. Il n’a pas la capacité de crédit suffisante pour financer cette soulte. Le réméré permet de dégager les liquidités nécessaires pour verser la soulte, tout en conservant l’usage du bien pendant la période de reconstitution financière.
Configuration B — Sortie d’une indivision post-divorce. Le divorce est prononcé mais les ex-conjoints restent copropriétaires en indivision. L’un d’eux veut sortir de l’indivision sans passer par une vente à un tiers. Le réméré permet d’organiser cette sortie tout en préservant les intérêts des deux parties.
Configuration C — Préservation du logement familial. Le divorce compromet le maintien financier dans le logement où vivent les enfants. Le réméré permet de préserver la stabilité résidentielle des enfants pendant que la situation financière se recompose.
Point de vigilance : le réméré doit être signé avec l’accord des deux ex-conjoints si le divorce n’est pas encore prononcé, ou avec l’accord du conjoint qui reste propriétaire indivis. La coordination avec l’avocat en charge du divorce est essentielle.
Cas 2 : Le réméré sur bien hypothéqué
Il est parfaitement possible de vendre à réméré un bien qui fait l’objet d’une hypothèque en cours. C’est même l’une des situations les plus courantes, puisque les propriétaires en difficulté financière ont souvent des crédits en cours garantis par hypothèque.
Le mécanisme est le suivant :
- Le produit de la vente à réméré permet de rembourser le prêt bancaire garanti par l’hypothèque
- Une mainlevée d’hypothèque est établie par le notaire, moyennant des frais spécifiques (environ 0,7% du montant remboursé)
- L’investisseur devient propriétaire du bien libre de toute hypothèque
Point de vigilance : le prix de vente à réméré doit être suffisant pour couvrir intégralement le solde restant dû sur le prêt hypothécaire. Si ce n’est pas le cas, l’opération n’est pas réalisable dans ces termes et il faut chercher une négociation avec la banque créancière (abandon partiel de créance, échelonnement du reliquat).
Cas 3 : Le réméré face à une procédure de saisie immobilière
La procédure de saisie immobilière suit un calendrier juridique précis, avec des étapes successives : commandement de payer, publication au service de la publicité foncière, audience d’orientation, mise en vente forcée. Le réméré peut interrompre cette procédure à condition d’être engagé à temps.
Fenêtre d’action optimale : dès la réception du commandement de payer valant saisie et avant la publication au service de la publicité foncière (délai de deux mois environ). Passé ce délai, l’opération devient techniquement plus difficile.
Fenêtre d’action tardive : entre la publication et l’audience d’orientation. Le réméré reste possible mais nécessite une coordination avec le juge de l’exécution et des délais serrés.
Fenêtre critique : après l’audience d’orientation, quand la vente forcée est déjà fixée. Le réméré devient très difficile à mettre en œuvre.
Point de vigilance : dans ces situations, la coordination avec l’avocat du propriétaire est essentielle. L’opérateur réméré doit être expérimenté dans ce type de procédure sous contrainte de temps.
Cas 4 : Le réméré en cas de succession
Les configurations successorales ont été détaillées dans le profil 4 de la section 6. Rappelons ici les points essentiels :
- Le réméré peut être mobilisé pour payer les droits de succession dus par les héritiers
- Il peut permettre à un héritier de racheter les parts des autres héritiers (indivision ou SCI familiale)
- Il peut sortir d’une indivision bloquée entre plusieurs héritiers
- Il peut préserver un bien familial à forte valeur symbolique
Point de vigilance : la coordination avec le notaire chargé de la succession est essentielle. Les délais successoraux (6 mois pour la déclaration de succession) doivent être intégrés dans le calendrier de l’opération.
Cas 5 : Le réméré pour financer une entreprise
Comme évoqué précédemment, le réméré peut être mobilisé sur un bien détenu personnellement par le dirigeant, sur un bien détenu par la société d’exploitation elle-même, ou sur un bien porté par une SCI familiale.
Configuration entrepreneur individuel ou EURL : le patrimoine personnel et professionnel se confondent partiellement. Le réméré sur un bien personnel permet de financer l’activité professionnelle sans passer par le crédit bancaire.
Configuration SARL, SAS, SA : le patrimoine personnel du dirigeant est distinct de celui de la société. Le choix du bien à mobiliser (personnel, société, SCI) dépend de la structure patrimoniale et des objectifs.
Configuration groupe de sociétés : les configurations peuvent être complexes, avec des questions de conventions réglementées, d’accords d’actionnaires, de sûretés existantes. L’accompagnement juridique est essentiel.
Point de vigilance : lorsque c’est la société qui vend à réméré, les décisions d’organes de gestion doivent être respectées (décision du gérant ou d’associés selon les statuts). Le régime fiscal peut différer significativement du réméré des personnes physiques.
Cas 6 : Le réméré pour un bien locatif
Un bien détenu à titre locatif (loué à un tiers) peut parfaitement faire l’objet d’un réméré. Dans cette configuration :
- Le vendeur continue à percevoir les loyers pendant la durée du réméré
- Ces loyers permettent de couvrir tout ou partie des indemnités d’occupation dues à l’investisseur
- Les baux en cours sont maintenus, protégés par le droit du bail
Point de vigilance : les baux existants doivent être connus et analysés. Certaines clauses peuvent contraindre la revente ultérieure (droit de préemption du locataire dans certains cas).
Cas 7 : Le réméré en cas de surendettement
La procédure de surendettement devant la Banque de France peut être compatible avec le réméré, mais suppose une articulation précise :
- Si le dossier de surendettement est en cours d’instruction, le réméré peut permettre d’apurer les dettes et de retirer le dossier avant la décision de la commission
- Si un plan de redressement est déjà en place, le réméré peut permettre de rembourser anticipativement les créanciers et de sortir du plan
- Si une procédure de rétablissement personnel est envisagée, le réméré peut constituer une alternative qui évite l’effacement de dettes et ses conséquences
Point de vigilance : la coordination avec la commission de surendettement est essentielle. L’opérateur doit être expérimenté dans ces configurations sensibles.
18. Les 20 questions les plus fréquentes sur le réméré
Voici les questions les plus régulièrement posées par les propriétaires qui envisagent une vente à réméré, avec les réponses factuelles.
Question 1 : Le réméré est-il un prêt ?
Non. Le réméré est juridiquement une vente immobilière avec faculté de rachat. Il ne relève pas de la réglementation bancaire, ne suppose pas d’analyse d’endettement au sens du crédit, et ne génère pas d’inscription au FICP. C’est une opération patrimoniale, pas un crédit.
Question 2 : Puis-je recourir au réméré si je suis fiché FICP ?
Oui. C’est même l’une des raisons principales d’existence du réméré. Le fichage FICP interdit l’accès au crédit bancaire, mais n’empêche en rien la réalisation d’une vente immobilière, y compris avec faculté de rachat.
Question 3 : Combien de temps dure un réméré ?
La durée est fixée dans l’acte notarié, dans la limite légale de cinq ans (article 1660 du Code civil). En pratique, les durées vont généralement de 12 mois à 60 mois selon les situations.
Question 4 : Quel est le délai pour mettre en place un réméré ?
Entre la première prise de contact et la signature de l’acte notarié, il faut compter généralement 2 à 4 mois. Ce délai peut être réduit en cas d’urgence (procédure de saisie avancée), mais il ne faut pas s’engager dans un délai trop court qui empêcherait de vérifier correctement la viabilité de l’opération.
Question 5 : Puis-je continuer à vivre dans mon bien pendant le réméré ?
Oui, dans la très grande majorité des cas. Vous signez un contrat d’occupation avec l’investisseur et versez une indemnité d’occupation mensuelle. Vous continuez à vivre normalement dans votre logement.
Question 6 : Que se passe-t-il si je ne paie pas les indemnités d’occupation ?
Le non-paiement des indemnités d’occupation peut entraîner, selon les clauses de l’acte, différentes conséquences : pénalités, résiliation du contrat d’occupation, procédure d’expulsion, voire déchéance de la faculté de rachat dans les cas graves. Il est donc essentiel de sécuriser la capacité de paiement de ces indemnités avant de s’engager.
Question 7 : Puis-je racheter mon bien avant la fin du réméré ?
Oui, dans la plupart des cas. Vous pouvez exercer votre faculté de rachat à tout moment pendant la durée du réméré, dès que vous disposez des fonds nécessaires. Certaines opérations prévoient toutefois des délais minimum ou des indemnités spécifiques en cas de rachat anticipé.
Question 8 : Le prix de rachat est-il connu à l’avance ?
Oui. Le prix de rachat est fixé dès la signature de l’acte notarié. Vous savez précisément combien vous devrez verser pour récupérer votre bien, ce qui vous permet de construire un plan de financement crédible.
Question 9 : Puis-je faire un réméré sur ma résidence principale ?
Oui. La résidence principale peut faire l’objet d’un réméré, sous certaines conditions liées à la protection légale du logement familial. C’est même l’une des configurations les plus fréquentes.
Question 10 : Puis-je faire un réméré sur un bien détenu par une SCI ?
Oui. Une SCI peut parfaitement être vendeur dans une opération de réméré. Cette configuration est même particulièrement adaptée à certaines situations patrimoniales. Elle suppose le respect des décisions d’associés et des règles statutaires.
Question 11 : Que se passe-t-il si je décède pendant le réméré ?
La faculté de rachat est transmise à vos héritiers, qui peuvent l’exercer dans le délai restant. Vos héritiers peuvent ainsi récupérer le bien si votre décès survient pendant la durée du réméré.
Question 12 : L’investisseur peut-il revendre mon bien pendant le réméré ?
Non, tant que votre faculté de rachat est valide. La publication de l’acte au service de la publicité foncière rend votre faculté opposable à tous, y compris aux éventuels acquéreurs.
Question 13 : Le réméré apparaît-il dans mon dossier bancaire ?
Non. Le réméré n’est pas un crédit et ne génère aucune inscription au FICP ou dans d’autres fichiers bancaires. Il apparaît en revanche au service de la publicité foncière, qui est consultable.
Question 14 : Puis-je faire un réméré si mon bien est hypothéqué ?
Oui. Le produit de la vente à réméré permet de rembourser le prêt hypothécaire et de faire lever l’hypothèque. C’est même une utilisation fréquente du réméré.
Question 15 : Combien coûte réellement un réméré ?
Le coût global se compose de la décote sur le prix, des indemnités d’occupation, des frais notariés initiaux, et des frais notariés du rachat. Voir la section 14 pour un exemple chiffré détaillé.
Question 16 : Que se passe-t-il si je ne peux pas racheter mon bien ?
Plusieurs solutions restent possibles : revente à un tiers avec récupération d’une partie de la valeur, prolongation négociée dans la limite légale, renonciation avec contrepartie. Un opérateur sérieux anticipe ces situations. Voir la section 15.
Question 17 : Est-ce que je paie des impôts sur la vente ?
En cas de vente de la résidence principale, la plus-value est en principe exonérée. Pour les autres biens, la plus-value est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Voir la section 16.
Question 18 : Comment choisir un opérateur réméré fiable ?
En vérifiant les sept critères présentés dans la section 12 : ancienneté et spécialisation, taux de retour à la propriété, nature des investisseurs, carte de transaction immobilière, charte IFR, notaires spécialisés, transparence. Un opérateur qui ne coche pas ces critères doit être considéré avec méfiance.
Question 19 : Comment se passe l’étude préalable ?
L’étude préalable est gratuite et sans engagement. Elle consiste en un entretien approfondi (généralement téléphonique dans un premier temps, puis en présentiel ou visio), une analyse de votre situation financière et patrimoniale, et une évaluation de votre bien. Elle aboutit à un document de synthèse qui présente les conditions envisageables de l’opération.
Question 20 : Le réméré est-il la meilleure solution pour moi ?
Le réméré est une solution parmi d’autres. Un opérateur responsable analyse votre situation globale et vous oriente vers la solution la plus adaptée, qui peut ou non être le réméré. Le rôle d’une étude préalable sérieuse est aussi de vous dire quand le réméré n’est pas la bonne solution.
19. Glossaire des termes techniques
Voici les principaux termes techniques utilisés dans le domaine du réméré, avec leur définition claire.
Acte authentique : acte juridique reçu par un officier public compétent (le notaire), qui lui confère une force probante et exécutoire particulière.
Avance sur vente : dispositif par lequel un propriétaire qui a mis son bien en vente reçoit une avance immédiate correspondant à une partie du prix, en attendant la vente effective.
Bail : contrat de location entre un propriétaire (bailleur) et un locataire (preneur). À distinguer du contrat d’occupation utilisé en réméré.
Carte de transaction immobilière : autorisation professionnelle délivrée par la CCI, obligatoire pour exercer une activité d’intermédiation immobilière au sens de la loi Hoguet.
Code civil : recueil des principaux textes législatifs français en matière de droit civil. Les articles 1659 à 1673 régissent la vente à réméré.
Compromis de vente : avant-contrat par lequel le vendeur et l’acquéreur s’engagent réciproquement, avant la signature de l’acte définitif.
Convention d’occupation précaire : contrat spécifique par lequel le vendeur d’un réméré occupe le bien pendant la durée de l’opération, distinct du bail d’habitation classique.
Créancier : personne physique ou morale envers qui existe une dette (banque, organisme de crédit, particulier, administration).
Décote : différence en pourcentage entre la valeur vénale du bien et le prix de vente à réméré. Généralement comprise entre 30% et 50%.
Droit potestatif : droit dont l’exercice dépend uniquement de la volonté de son titulaire, sans que le tiers puisse s’y opposer. La faculté de rachat est un droit potestatif.
Faculté de rachat : droit du vendeur, dans une vente à réméré, de racheter son bien selon les conditions prévues à l’acte.
FICP : Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers, tenu par la Banque de France. Un inscrit au FICP se voit refuser le crédit bancaire.
Frais de mainlevée : frais engagés pour radier une hypothèque existante lors de la vente d’un bien hypothéqué.
Frais notariés : ensemble des frais liés à l’établissement d’un acte notarié, comprenant les émoluments du notaire, les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière et divers frais annexes.
Hypothèque : garantie réelle prise sur un bien immobilier par un créancier, généralement une banque.
Indemnité d’occupation : somme versée par le vendeur à l’investisseur pendant la durée du réméré, en contrepartie de l’occupation du bien. Correspond économiquement à la rémunération du capital immobilisé.
Indivision : situation dans laquelle plusieurs personnes sont copropriétaires d’un même bien, sans division matérielle.
Institut Français du Réméré (IFR) : organisme professionnel de référence du secteur du réméré en France, auteur d’une charte éthique.
Investisseur institutionnel : fonds d’investissement, family office ou structure patrimoniale professionnelle qui investit des capitaux importants sur des horizons longs.
Loi Hoguet : loi du 2 janvier 1970 régissant les activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
Mainlevée d’hypothèque : acte notarié par lequel un créancier hypothécaire renonce à ses droits sur le bien hypothéqué, généralement après remboursement du prêt.
Notaire : officier public chargé de recevoir les actes authentiques. Son intervention est indispensable pour toute vente immobilière en France.
Opérateur réméré : société spécialisée qui structure et coordonne les opérations de vente à réméré, mettant en relation vendeurs, investisseurs et notaires.
Ordonnance sur requête : décision judiciaire prise sans débat contradictoire, notamment utilisée dans certaines procédures d’exécution.
Pacte commissoire : clause par laquelle un créancier s’approprie le bien de son débiteur en cas de non-paiement. Prohibée par le droit français dans certaines configurations.
Personne morale : entité juridique distincte des personnes physiques (société, association, SCI, etc.).
Personne physique : individu au sens juridique, par opposition à la personne morale.
Portage immobilier : terme générique désignant divers dispositifs par lesquels un tiers acquiert temporairement un bien pour le compte d’un propriétaire. Peut désigner un réméré ou d’autres montages contractuels.
Prêt relais : crédit bancaire temporaire permettant d’acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien.
Publicité foncière : système d’enregistrement public des mutations immobilières et des droits réels immobiliers.
Rachat de crédit : opération consistant à regrouper plusieurs crédits en un seul, avec une mensualité réduite et une durée allongée.
Réméré (vente à réméré) : vente immobilière assortie d’une faculté de rachat au bénéfice du vendeur, encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil.
Résidence principale : logement occupé de manière habituelle et effective par son propriétaire. Bénéficie d’exonérations fiscales spécifiques.
Saisie immobilière : procédure judiciaire par laquelle un créancier obtient la vente forcée du bien immobilier de son débiteur.
SCI (Société Civile Immobilière) : société ayant pour objet la détention et la gestion de biens immobiliers.
Service de la publicité foncière : administration publique chargée d’enregistrer les mutations immobilières et de rendre publics les droits réels sur les biens.
Soulte : somme d’argent qu’une personne verse à une autre pour compenser une différence de valeur, notamment dans le cadre d’un partage successoral ou d’un divorce.
Surendettement : situation dans laquelle une personne physique ne peut plus faire face à l’ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir.
Valeur vénale : valeur marchande d’un bien, c’est-à-dire le prix auquel il pourrait être vendu dans des conditions normales de marché.
Vente avec complément de prix (VCP) : dispositif contractuel proche du réméré, mais dans lequel le rachat éventuel constitue juridiquement une nouvelle vente et non l’exercice d’une faculté de rachat.
Vente authentique : vente réalisée par acte notarié, par opposition à la vente sous seing privé.
Viager : vente d’un bien immobilier moyennant le versement d’une rente viagère jusqu’au décès du vendeur, généralement complétée par un capital initial (bouquet).
20. Comment obtenir une étude gratuite ImmoSafe®
Vous avez lu ce guide et vous vous demandez si la vente à réméré peut vous convenir. La meilleure façon de le savoir est de demander une étude gratuite et sans engagement de votre situation.
Ce que comprend l’étude gratuite
L’étude gratuite ImmoSafe® est une analyse complète de votre situation, réalisée par l’un de nos conseillers spécialisés. Elle comprend :
Une analyse patrimoniale — évaluation de votre bien immobilier (valeur vénale, spécificités, localisation), examen de votre patrimoine global, identification des actifs mobilisables.
Une analyse financière — bilan de vos dettes (bancaires, fiscales, personnelles), calcul de votre besoin réel de liquidités, évaluation de votre capacité de reconstitution.
Une simulation d’opération — proposition de conditions concrètes (prix de vente, durée, indemnités d’occupation, prix de rachat), calcul du coût global, présentation des scénarios de sortie.
Une orientation objective — recommandation sur la pertinence du réméré pour votre situation, ou orientation vers une autre solution (rachat de crédit, avance sur vente, autre) si celle-ci semble plus adaptée.
Ce qui distingue l’étude ImmoSafe®
Notre étude préalable présente plusieurs caractéristiques qui font sa qualité :
- Elle est réellement gratuite — aucun frais, aucun engagement, aucune obligation
- Elle est confidentielle — vos informations sont traitées avec la plus stricte confidentialité
- Elle est honnête — si le réméré n’est pas la bonne solution pour vous, nous vous le disons
- Elle est rigoureuse — elle repose sur 14 ans d’expérience et plus de 20 000 dossiers étudiés
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Comment demander votre étude
Vous pouvez demander votre étude gratuite selon plusieurs modalités :
Par formulaire en ligne : Faire une demande d’étude gratuite — le formulaire prend environ 5 minutes à remplir.
Par téléphone : contactez directement notre équipe pour un premier entretien confidentiel.
Par email : envoyez-nous un message présentant votre situation, nous vous rappellerons dans les meilleurs délais.
Ce que vous pouvez attendre après votre demande
Une fois votre demande envoyée, voici ce qui va se passer :
- Sous 24h à 48h, un de nos conseillers spécialisés vous contacte pour un premier échange téléphonique
- Sous une semaine, si votre situation semble compatible avec un réméré, nous vous envoyons un premier document de synthèse
- Sous deux à trois semaines, si vous souhaitez approfondir, nous organisons un rendez-vous détaillé (téléphonique, visio ou présentiel selon votre préférence)
- À aucun moment vous n’êtes engagé à poursuivre l’opération. Vous restez libre de comparer, de réfléchir, ou d’abandonner le projet
Notre engagement de conseil
Vous êtes probablement dans une période difficile de votre vie. Nous ne le prenons pas à la légère.
Notre engagement, depuis 2012, est de vous accompagner avec rigueur et humanité. Nous ne vous vendrons jamais une solution qui n’est pas dans votre intérêt. Nous vous dirons la vérité, y compris quand elle est inconfortable. Nous respecterons votre rythme et vos décisions.
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Fin du guide
Ce guide constitue la ressource de référence complète sur la vente à réméré en France. Il est mis à jour régulièrement pour refléter l’évolution du marché et des pratiques.
Pour toute question complémentaire, vous pouvez nous contacter directement.
