Prêt hypothécaire : le guide du propriétaire

Reste à savoir si elle vous est ouverte. C’est l’objet de cette page.

Ce qu’est un prêt hypothécaire

Un prêt hypothécaire est un contrat de crédit garanti par une hypothèque inscrite sur un bien immobilier que vous possédez déjà.

Vous empruntez une somme, vous vous engagez à la rembourser selon un échéancier, et votre bien garantit cet engagement. L’hypothèque est inscrite au service de la publicité foncière par un notaire. Elle est levée — on parle de mainlevée — lorsque le crédit est intégralement remboursé.

Vous restez propriétaire du premier au dernier jour. L’hypothèque est une garantie, pas un transfert. Vous continuez à occuper votre bien, à le louer, à le transmettre.

Ce qui le distingue d’un prêt immobilier classique

Un prêt immobilier finance l’acquisition d’un bien : c’est le bien acheté qui sert de garantie.

Un prêt hypothécaire s’appuie sur un bien que vous possédez déjà, pour financer autre chose. Les fonds ne sont pas affectés à un achat immobilier : ils peuvent servir à régler un passif, financer des travaux, racheter une soulte après un divorce ou une succession, soutenir une activité professionnelle, ou simplement reconstituer une trésorerie.

C’est cette liberté d’usage qui explique l’intérêt du produit — et aussi pourquoi les établissements l’examinent avec attention.

Ce que les établissements examinent réellement

C’est le point sur lequel les malentendus sont les plus fréquents, et la première cause de déception.

La valeur du bien ne suffit pas. Un propriétaire sans dette, disposant d’un patrimoine important, peut se voir refuser un prêt hypothécaire. Cela surprend, et c’est pourtant la règle : un établissement de crédit ne prête pas contre un bien, il prête à une personne dont il apprécie la capacité à rembourser.

Quatre éléments sont examinés, dans cet ordre d’importance.

Votre capacité de remboursement. Les revenus, leur régularité, leur nature. Le poids des charges de remboursement rapporté à ces revenus, apprécié selon des normes propres à chaque établissement. C’est le critère déterminant.

Votre situation vis-à-vis de la Banque de France. Une inscription au FICP ou au FCC ferme la porte, quelle que soit la valeur du bien et quel que soit l’établissement sollicité. Ce n’est pas une question de dossier ou de présentation.

La quotité mobilisable. Aucun établissement ne prête la valeur totale du bien. Une marge est conservée, dont le niveau varie selon les politiques de risque, la nature du bien et sa localisation.

Le bien lui-même. Sa valeur, sa liquidité, son emplacement. Un bien atypique, difficile à revendre ou situé dans un secteur peu tendu, réduit l’appétit du prêteur.

Ce que coûte un prêt hypothécaire

Nous ne publions ni taux ni barème : ils dépendent de chaque établissement, de chaque profil et de chaque période, et seul un professionnel habilité peut vous les communiquer.

Ce que nous pouvons vous dire, c’est de quoi le coût se compose, afin que rien ne vous surprenne :

• les intérêts, selon le taux consenti et la durée retenue ;
• les frais de dossier de l’établissement prêteur ;
• les frais d’acte notarié liés à l’inscription hypothécaire, qui sont propres à ce type de garantie et que beaucoup découvrent tardivement ;
• l’assurance emprunteur, lorsqu’elle est exigée ;
• les frais de mainlevée, si l’hypothèque est levée avant son échéance ;
• le cas échéant, la rémunération de l’intermédiaire.

Demandez systématiquement le coût total du crédit, pas seulement le taux. C’est la seule donnée qui permette de comparer deux propositions.

Pourquoi tant de propriétaires essuient un refus

C’est la partie de notre expérience qui vous sera la plus utile, parce que personne ne la documente.

Depuis 2012, nous recevons des propriétaires à qui le système bancaire a dit non. Plus de 20 000 dossiers. Et ce que nous observons ne correspond pas à ce que les emprunteurs imaginent.

Le refus est rarement expliqué. Un établissement n’a pas d’obligation générale de motiver son refus. Beaucoup de propriétaires repartent sans savoir ce qui a bloqué, et recommencent ailleurs avec exactement le même dossier.

Le refus est rarement lié au bien. Il tient presque toujours à la personne : revenus insuffisants ou irréguliers, endettement déjà élevé, fichage, âge, situation professionnelle non salariée.

Certains motifs se corrigent, d’autres non. Un dossier mal présenté se retravaille. Une inscription au FICP ne se négocie pas. Savoir dans quelle catégorie on se trouve fait gagner des mois.

→ Refus de prêt hypothécaire : comprendre pourquoi, savoir quoi faire

Les situations particulières

Certaines configurations méritent un examen distinct, parce que les règles générales s’y appliquent mal.

• Vous êtes inscrit au FICP ou au FCC — ce que cela change réellement.
• Vous êtes dirigeant, indépendant, ou vous détenez le bien via une SCI — les spécificités de votre dossier.
• Vous avez dépassé 60 ans — ce qui change avec l’âge.
• Votre prêt relais n’a pas abouti — les options qui restent.
• Votre demande de regroupement de crédits a été refusée — pourquoi, et ensuite.

Et si le crédit n’est pas accessible ?

Lorsque le crédit est accessible, il n’y a aucune raison de chercher autre chose.

Mais si toutes les portes bancaires sont fermées, d’autres routes existent. Elles ne relèvent pas du crédit : ce sont des opérations de droit civil, fondées sur la vente, qui obéissent à une logique entièrement différente.

→ Comparer les cinq solutions de trésorerie pour un propriétaire

Notre rôle, et ses limites

ImmoSafe® exerce depuis 2012 sous le statut d’agent immobilier régi par la loi Hoguet, titulaire de la carte professionnelle immobilière n° CPI 3101 2018 000 026 516, délivrée par la CCI de Toulouse pour les transactions sur immeubles et fonds de commerce.

Nous ne sommes pas établissement de crédit, ni courtier, ni intermédiaire en opérations de banque. Nous ne montons aucun dossier de financement, ne présentons aucune offre de prêt, et ne nous prononçons ni sur votre éligibilité ni sur les conditions qui pourraient vous être proposées. Nos équipes ne répondent à aucune question portant sur les taux ou les montants empruntables.

Si votre situation relève du financement bancaire, nous transmettons vos coordonnées à un partenaire habilité, intermédiaire en opérations de banque et services de paiement, qui étudiera seul votre demande. Nous percevons à ce titre une commission d’apport de la part de ce partenaire.

Ce que nous connaissons, en revanche, et que peu de monde connaît aussi bien : ce qui se passe quand la réponse est non.

Questions fréquentes

Peut-on obtenir un prêt hypothécaire sans justifier de revenus ?

La garantie hypothécaire sécurise le prêteur, elle ne remplace pas l’examen de votre capacité de remboursement. C’est le constat que nous faisons depuis 2012 : la valeur du bien ne suffit pas. Pour ce qui concerne votre situation précise, seul un professionnel habilité peut se prononcer.

Peut-on hypothéquer un bien déjà grevé d’une hypothèque ?

C’est possible en théorie — on parle alors d’hypothèque de second rang — mais rare en pratique, car le second créancier n’est désintéressé qu’après le premier. Il est plus courant que le nouveau prêt rachète l’encours existant et que l’hypothèque initiale fasse l’objet d’une mainlevée.

Que se passe-t-il si je ne rembourse pas ?

Le prêteur peut mettre en œuvre sa garantie et faire procéder à la vente forcée du bien. C’est le risque central de ce type de crédit, et la raison pour laquelle un prêt hypothécaire ne doit jamais être souscrit sans certitude raisonnable de pouvoir l’assumer dans la durée.

Combien de temps prend une demande ?

Cela dépend de l’établissement et de la complexité du dossier. Il faut compter le temps de l’instruction, puis celui de l’acte notarié d’inscription hypothécaire. L’ordre de grandeur se compte en semaines.

Un refus dans une banque signifie-t-il un refus partout ?

Pas nécessairement. Les politiques de risque diffèrent d’un établissement à l’autre, et un dossier refusé quelque part peut aboutir ailleurs. En revanche, certains motifs — au premier rang desquels une inscription au FICP — ferment toutes les portes en même temps.

Le prêt hypothécaire est-il la même chose que le réméré ?

Non, et la confusion est fréquente. Le prêt hypothécaire est un contrat de crédit : vous restez propriétaire et vous remboursez. La vente à réméré est une vente avec faculté de rachat régie par le Code civil : la propriété est transférée temporairement, rien n’est emprunté et rien n’est remboursé.

→ Réméré ou prêt hypothécaire : ce qui les sépare juridiquement