PRÊT RELAIS REFUSÉ OU ARRIVÉ À ÉCHÉANCE : QUE FAIRE ?
Refus de prêt relais, ou échéance qui approche sans que le bien soit vendu : voici ce qui reste possible.
Vous n’avez pas obtenu le prêt relais que vous demandiez. Votre projet est suspendu, mais rien n’est engagé. Vous avez encore du temps.
Votre prêt relais arrive à échéance et le bien n’est toujours pas vendu. Là, le temps joue contre vous, et chaque semaine compte.
Cette page traite les deux, en commençant par la seconde — parce que c’est celle qui n’attend pas.
Situation 1 — L’échéance approche et le bien n’est pas vendu
Ce qui se passe si rien n’est fait
Un prêt relais est consenti pour une durée courte, généralement de douze à vingt-quatre mois. À l’échéance, le capital devient exigible, que le bien soit vendu ou non.
Si vous ne pouvez pas rembourser, l’établissement peut prononcer la déchéance du terme : la totalité des sommes devient immédiatement exigible, et la garantie hypothécaire peut être mise en œuvre — c’est-à-dire la vente forcée du bien, dans des conditions rarement favorables.
Entre-temps, vous supportez souvent une double charge : les échéances de votre nouveau crédit immobilier et celles du prêt relais. Si votre prêt relais était en franchise totale, les intérêts se sont accumulés et s’ajoutent au capital : la somme due à l’échéance dépasse le montant initialement avancé.
Les options, dans l’ordre où il faut les examiner
Vendre, en ajustant le prix. C’est souvent la solution la plus simple, et personne ne vous la présente parce qu’elle ne rapporte à personne. Si le bien ne se vend pas, c’est presque toujours une question de prix. Comparez le coût d’une baisse de prix au coût cumulé d’une année de double charge, puis d’une vente forcée. Le calcul est souvent sans appel.
Demander une prolongation. Certains établissements l’accordent. La décision leur appartient entièrement, dépend de votre situation, et peut s’accompagner de frais. Formulez la demande plusieurs mois avant l’échéance : une demande anticipée est reçue tout autrement qu’un appel la veille.
Faire examiner un refinancement. Un professionnel habilité vous dira si votre dossier permet encore une solution de crédit. Nous ne sommes pas en mesure de nous prononcer sur ce point.
Mobiliser la valeur du bien autrement. Si les portes bancaires sont fermées et que la vente n’aboutit pas dans le délai, des opérations de droit civil permettent d’apurer le prêt relais sans subir la vente forcée. C’est notre métier, et nous y revenons plus bas.
Situation 2 — Votre demande de prêt relais a été refusée
Pourquoi les refus se sont multipliés
Lorsque le marché ralentit, le pari du prêt relais devient plus incertain. Les établissements réduisent la part de la valeur qu’ils acceptent d’avancer, durcissent leurs exigences, ou refusent les biens qu’ils jugent longs à vendre.
Certaines configurations ressortent particulièrement : les biens atypiques ou de forte valeur, ceux situés dans des secteurs peu tendus, les propriétés avec dépendances ou grand terrain, et les biens nécessitant des travaux.
Ce que cela signifie
Un refus de prêt relais ne remet pas en cause votre solvabilité. Il exprime une réserve de l’établissement sur la vente à venir, pas sur vous.
La nuance est importante : ce n’est pas votre dossier qu’il faut retravailler, c’est la manière de financer la transition qu’il faut repenser.
Ce que nous constatons depuis 2012
Les dossiers de prêt relais forment une part croissante de ce que nous recevons, et ils partagent trois traits.
Ce sont rarement des personnes en difficulté financière. Ce sont des propriétaires solvables, souvent au patrimoine net important, pris dans un problème de calendrier et non de solvabilité.
Le compromis est déjà signé. Dans la plupart des cas, l’engagement d’achat est pris avant que le financement ne soit sécurisé. Le refus, ou le retard de vente, arrive après.
L’urgence est datée. Contrairement à d’autres situations que nous traitons, ici l’échéance est inscrite dans un contrat. C’est ce qui rend le délai de réaction déterminant.
Ce que nous pouvons faire
Lorsque le crédit est fermé et que la vente n’aboutit pas dans le délai, deux opérations permettent de dénouer la situation.
La vente avec complément de prix. Vous cédez le bien à un investisseur, qui vous verse immédiatement une part importante de sa valeur. Le prêt relais est apuré, la pression retombe. Le bien est ensuite remis sur le marché sans contrainte de calendrier, et vous percevez le complément lorsqu’il est revendu au meilleur prix. C’est souvent la solution la mieux adaptée, puisque votre objectif était de vendre.
La vente à réméré. Si vous souhaitez conserver la possibilité de reprendre le bien — parce que votre projet a évolué, ou par précaution —, la faculté de rachat est inscrite dans l’acte, à un prix arrêté d’avance.
Dans les deux cas, l’opération est conclue devant notaire, et le passif est apuré sur le prix versé par l’investisseur au jour de la signature.
Vous êtes agent immobilier, courtier ou notaire
Cette page vous concerne autant que vos clients.
Un compromis qui tombe faute de financement, c’est une vente perdue, un vendeur en difficulté, un acquéreur déçu, et parfois une chaîne entière de transactions qui s’effondre.
Ce que l’opération permet, de votre point de vue :
- Sécuriser la vente en cours plutôt que de la voir échouer. Le bien est cédé, le prêt relais apuré, la transaction que vous portiez aboutit.
- Conserver la relation client. Vous n’êtes plus celui qui annonce l’échec, mais celui qui a trouvé la sortie.
- Traiter un dossier que vous ne pouviez pas placer. Un client refusé par les banques n’est plus un dossier mort.
Nous travaillons de longue date avec des professionnels de la transaction et du courtage. L’agent immobilier ou le courtier reste l’interlocuteur de son client ; nous intervenons sur la seule opération immobilière, en amont ou en parallèle de la vente.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si mon prêt relais arrive à échéance sans que le bien soit vendu ?
Le capital devient exigible. L’établissement peut prononcer la déchéance du terme et mettre en œuvre sa garantie, ce qui conduit à la vente forcée du bien. C’est pourquoi il faut engager les démarches plusieurs mois avant l’échéance, et non après.
Peut-on prolonger un prêt relais ?
Certains établissements l’acceptent. La décision leur appartient, souvent assortie de frais, et rien ne l’impose. Adressez la demande à votre conseiller le plus tôt possible.
Le réméré peut-il rembourser un prêt relais ?
Oui. Le prix de vente versé par l’investisseur permet d’apurer le prêt relais lors de la signature de l’acte notarié, et l’hypothèque est levée à cette occasion. C’est l’une des situations les plus fréquentes que nous traitons.
Combien de temps faut-il pour monter l’opération ?
Il faut compter l’évaluation du bien, l’accord d’un investisseur et le délai notarial. L’ordre de grandeur se compte en semaines, pas en jours. Un dossier transmis dans les tout derniers jours avant l’échéance est rarement traitable.
J’ai déjà signé le compromis pour mon nouveau bien, que faire ?
C’est la situation la plus fréquente et la plus tendue : deux échéances courent en parallèle, celle de votre compromis et celle de votre financement. Examinez d’abord les conditions suspensives de votre compromis avec votre notaire — elles déterminent vos marges de manœuvre — puis les solutions de financement, puis les solutions immobilières.
Je suis agent immobilier : puis-je vous adresser un client ?
Oui, et c’est un canal que nous connaissons bien. Vous restez l’interlocuteur de votre client ; nous intervenons uniquement sur l’opération immobilière permettant de dénouer la situation. Contactez-nous pour en discuter.
