Le réméré ou portage immobilier ? Lequel choisir ?
Le portage immobilier, tout comme la vente à réméré permet à un propriétaire surendetté de solder ses dettes et de sortir d’une difficulté financière. Principalement, cela permet d’éviter la saisie immobilière, de sortir d’un fichage FICP (Banque de France) ou de répondre à un besoin de trésorerie urgent.
De l’étude du dossier jusqu’au rachat du bien, le portage immobilier se déroule en trois étapes, toujours sous acte notarié.
La valeur vénale du bien est évaluée et le montant des dettes à solder est établi. Le prix de vente intègre une décote, qui correspond à la marge de sécurité de l’investisseur et fixe le prix de rachat. La vente est officialisée chez le notaire, avec la faculté de rachat inscrite dans l’acte.
Les dettes sont soldées et les poursuites éventuelles suspendues. Le vendeur reste dans son logement grâce à une convention d’occupation, moyennant une indemnité d’occupation connue dès le départ. Le solde de trésorerie peut servir ses projets : travaux, reprise d’activité, rachat de soulte.
Dès que sa situation le permet, le vendeur rachète son bien au prix fixé dès l’origine et récupère la pleine propriété. À défaut, le bien peut être cédé à un tiers : l’investisseur récupère son capital et sa rémunération convenue, et le vendeur perçoit l’éventuel surplus.
Certains points relatifs au Code Civil sont notamment à prendre en compte pour différencier le portage immobilier solidaire de la vente à réméré.
Le portage immobilier repose sur la faculté de rachat prévue aux articles 1659 à 1673 du Code civil.
L’inscription au fichier immobilier et la publicité foncière garantissent la sécurité juridique de l’opération pour toutes les parties.
La vente temporaire est assimilée à une cession classique. L’éventuelle plus-value est calculée à la revente définitive, ou exonérée s’il s’agit de la résidence principale. Il reste prudent de valider votre situation avec un conseiller fiscal.
Certaines communes disposent d’un droit de préemption lors de la vente initiale ; le notaire adapte alors la rédaction de l’acte.
Propriétaires surendettés ou fichés à la Banque de France (FICP, FCC) qui souhaitent éviter la saisie et conserver leur bien.
Un besoin de trésorerie rapide sans alourdir le bilan de l’entreprise.
Libérer des capitaux tout en gardant la jouissance du domicile.
Un levier de trésorerie court terme pour une opération d’achat-revente.
Un propriétaire en situation de surendettement vend sa maison à des investisseurs particuliers, temporairement. La société de portage met en relation le vendeur et les investisseurs. En cédant sa propriété à l’investisseur, le propriétaire reçoit l’argent de la transaction pour répondre à son besoin.
Ces liquidités permettent de rembourser ses dettes et d’apurer sa situation. La propriété est vendue à 50-70% de sa valeur vénale, soit une décote de 30 à 50 %. C’est-à-dire en dessous du prix réel du logement.
Pendant l’opération, le vendeur continue d’occuper son bien dans le cadre d’une convention d’occupation, moyennant une indemnité d’occupation versée chaque mois, connue dès le départ.
Vous pouvez consulter cette page de Selectra pour découvrir les particularités du portage immobilier.
Attention : certains acteurs proposent un « portage immobilier solidaire » affichant une durée pouvant aller jusqu’à 10 ans. Or l’article 1660 du Code civil est sans ambiguïté : la faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Chez ImmoSafe®, nous respectons strictement ce cadre légal, c’est pour vous une garantie de sécurité juridique. Toute promesse de rachat au-delà de cinq ans expose le vendeur à un risque de requalification et à une réelle insécurité.
Art 1660: La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme.
Historiquement, la vente à réméré est apparue à l’époque du Moyen-Âge. Depuis 1804, cette vente, encadrée par le Code civil est signée devant le notaire.
Ce mécanisme permet de trouver des solutions pour des personnes en difficulté. Notamment lorsque le patrimoine est menacé de saisie immobilière. Ce mécanisme offre une seconde chance à tout propriétaire, qui gardera grâce au réméré, la faculté de racheter son bien durant toute l’opération.
Cette solution de dernier recours est similaire au portage immobilier mais encadré par la loi sur de nombreux points. Elle permet notamment d’éviter la saisie immobilière d’un bien ou d’éviter les ventes aux enchères.
Tout d’abord, cette solution immobilière s’adresse à toutes les personnes (physiques ou morales) dans une situation personnelle ou professionnelle délicate, nécessitant des liquidités (problèmes financiers divers, trésorerie pour entreprise, relais sur vente). Plusieurs difficultés financières entraînent un réméré. Il n’y a pas de condition de revenus exigée.
En voici quelques exemples : risque d’expulsion, interdit bancaire, commission de surendettement, impayés divers, perte de capacité d’emprunt, simple besoin de liquidités, difficulté due à un crédit à la consommation, déchéance du terme, entreprise en péril …
Tous les types de biens sont acceptés : maison, appartement, locaux commerciaux, bâtiment d’entreprise pour des résidences principales, secondaires ou locatives …
Le réméré s’adresse aux particuliers comme aux professionnels en besoin de financement.
La procédure s’effectue de cette manière :
La personne qui connaît des difficultés financières vend son bien à des investisseurs institutionnels partenaires de ImmoSafe®. Ces partenaires sont vérifiés par ImmoSafe® afin que leur but ne soit pas de se constituer un patrimoine immobilier à bas prix. ImmoSafe® s’occupe intégralement de la recherche de financement des rémérés. Ce contrat est signé devant un officier ministériel qui est le notaire.
L’investisseur perçoit uniquement les indemnités d’occupation durant la période de l’opération en réméré. Ce n’est donc pas un contrat de bail avec loyer.
Le vendeur peut occuper son logement immobilier sur une durée de 5 années maximum. Ce délai lui permet d’utiliser ses nouvelles liquidités pour éponger ses dettes et retrouver une position financière stable. L’occupation ne peut excéder 5 années mais peut être plus courte en fonction du besoin.
Au cours de l’opération, le vendeur, débarrassé de ses soucis bancaires (fichage, hypothèque judiciaire), peut à nouveau contracter un crédit afin de racheter sa propriété. En activant la faculté de rachat qui lui est exclusive et irrévocable, il honore son engagement.
Retrouver la capacité d’emprunter permet à de nombreuses personnes précédemment fichées à la Banque de France de respirer à nouveau. Le vendeur à réméré rachète son bien au montant fixé dès le début de l’opération . Il retrouve donc la pleine propriété de son bien.
Le réméré permet également de revendre le bien au prix du marché immobilier. En effet, l’urgence de la vente du bien n’est plus obligatoire car la trésorerie dégagée permet de rembourser les créanciers. Le vendeur disposera, pendant la durée de l’opération en réméré définie dès le début du contrat, du temps nécessaire pour trouver un acquéreur.
Lors de la vente, le propriétaire perçoit la différence entre le prix de rachat défini dès le début de l’opération et le prix de vente final à un tiers. Lors de la transaction, le vendeur récupère la plus-value lors de la vente finale de son bien.
Que ce soit le portage immobilier, la vente à faculté de rachat ou même sous son appellation anglaise, le « repurchase », en réalité, tous ces vocables recouvrent une solution presque identique. La vente d’un bien et la mise à disposition de sommes pouvant représenter une part importante de sa valeur.
Le plus souvent, elle est assortie d’une garantie d’usage et de rachat dans les cinq ans.Ces deux montages financiers permettent des solutions alternatives aux solutions classiques pour sortir de l’endettement mais également de pouvoir dégager des liquidités rapidement lors d’un besoin urgent.
Dans le cas d’un portage immobilier, les coûts peuvent être inférieurs à ceux pratiqués dans la vente à réméré. En effet, ce sont des particuliers ou des marchands de biens qui souhaitent se constituer un parc immobilier à moindres coûts qui interviennent dans la transaction. Ce qui rend celle-ci délicate. Les intentions de ceux-ci ne sont pas toujours explicitées. Les fonds ne sont pas non plus toujours présents lorsqu’une demande est faite par un propriétaire souhaitant recourir à une solution de portage immobilier.
Contrairement au portage immobilier solidaire, les coûts liés à la transaction d’une vente avec faculté de rachat sont éventuellement plus élevés selon la localisation du bien car le profil des fonds d’investissements institutionnels assure de nombreux avantages. Notamment la sécurité du retour à la propriété contrairement à l’acquisition d’un bien sous-évalué pour un particulier.
Les intervenants qui réalisent une opération d’investissement ont comme objectif la rentabilité à court ou à moyen terme. En conséquence, leur but n’est pas la constitution d’un parc immobilier. Cette intervention assure donc une sécurité pour le vendeur.
Les partenariats avec les investisseurs institutionnels permettent la mise à disposition des fonds. Cela, grâce à une offre unilatérale d’achat sans condition suspensive d’obtention de crédit en moins de 48h. Les offres d’achat sont fermes.
Cette opération est réglementée, encadrée et sécurisée. Votre possibilité de sortie, en rachetant votre bien immobilier, est étudiée dès le départ.
L’usage de votre bien est régi par une indemnité d’occupation qui peut s’établir sur une durée maximum de 5 ans et non par un contrat de location.
Plus de 90 % des clients ayant souhaité racheter leur bien sortent de l’opération dans les conditions prévues à l’origine du dossier.
ImmoSafe® est le numéro 1 de la vente à faculté de rachat. L’objectif est que le vendeur puisse retrouver une indépendance financière et ne plus être confronté aux créanciers.
ImmoSafe® et ses partenaires financiers travaillent afin que le délai d’obtention des fonds soit le plus court possible.
Afin de parvenir à ce résultat très positif, les agents du réseau ImmoSafe®, implanté sur tout le territoire français, respectent une politique de validation très rigoureuse. Ils s’assurent systématiquement, à l’avance, de la validité de l’opération prévue sur les dossiers qui leur sont confiés.
Grâce à des investisseurs institutionnels dont le but n’est pas la constitution d’un parc immobilier. La validation de votre dossier n’est pas soumise à l’octroi d’un crédit.
De plus, pas besoin d’attendre qu’un éventuel investisseur prenne connaissance du bien sur une annonce.
Vous récupérez dans un délai très court les fonds dont vous avez besoin.
Le portage immobilier n’est ni bon ni mauvais en soi : tout dépend de l’opérateur. Bien encadré, il permet à un propriétaire de mobiliser la valeur de son bien tout en conservant la possibilité de le racheter. Confié à un acteur peu scrupuleux, il expose à de vrais risques. Voici ce que révèlent les avis et ce qu’il faut vérifier avant de vous engager.
Les risques le plus souvent signalés dans les avis concernent un prix de rachat volontairement fixé trop haut, des coûts annoncés de façon incomplète, des clauses de déchéance abusives et des opérateurs dont l’objectif réel est de conserver le bien plutôt que de vous le rendre. Un portage sérieux écarte chacun de ces écueils.
Depuis 2012, ImmoSafe® pratique le Portage Immobilier Responsable® et la vente à réméré selon une charte éthique. Nos clients nous attribuent une note de 4,9/5. Lire tous les avis.
ImmoSafe® : Apurez votre situation et réglez vos problèmes, même lorsque les banques ont dit non.
Jean-Bernard Valade est le fondateur d'ImmoSafe® (SAS AÏXIA). Depuis 2012, il accompagne les propriétaires qui ont besoin de mobiliser la valeur de leur bien, avec un objectif constant : le retour du vendeur à la propriété. Pendant dix ans président de l'AFIB, il a siégé au Comité consultatif du secteur financier (CCSF), au conseil d'administration de l'ORIAS et à la Commission des pratiques commerciales de l'ACPR. En savoir plus sur Jean-Bernard Valade.
Siège : 6, Avenue Gutenberg – 31120 PORTET SUR GARONNE
© 2012-2026 Copyright ImmoSafe®, quand les banques ont dit non. Mentions légales – Gestion de cookies
