Vente longue : durée, risques et comment disposer de fonds avant la vente

En bref

Une vente longue est une vente immobilière classique dont la signature définitive est repoussée : 6 à 12 mois, parfois davantage, séparent le compromis de l’acte de vente, au lieu de 2 à 3 mois habituellement. Elle laisse du temps au vendeur ou à l’acheteur, mais elle a une limite que l’on découvre souvent trop tard : le vendeur n’est payé qu’à la signature de l’acte. Si vous avez besoin de fonds avant, pour acheter votre prochain logement ou régler des dettes, d’autres solutions existent, que nous présentons ci-dessous.

Qu’est-ce qu’une vente longue ?

Dans une vente immobilière, deux signatures se succèdent : l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente), qui fixe le prix et les conditions, puis l’acte authentique chez le notaire, qui transfère la propriété et déclenche le paiement. Une vente longue, ou vente différée, est simplement une vente dans laquelle ce délai est volontairement allongé.

Elle peut être demandée par l’une ou l’autre partie :

• à la demande du vendeur, qui a besoin de temps pour trouver son prochain logement, attendre la livraison d’un bien neuf ou organiser un départ à la retraite ;
• à la demande de l’acheteur, qui doit d’abord vendre son propre bien, réunir son financement ou attendre une mutation.

Juridiquement, rien ne change : c’est une vente ordinaire, au prix fixé dans l’avant-contrat, avec les mêmes frais de notaire pour l’acheteur, de l’ordre de 7 à 8 % du prix dans l’ancien.

Vente longue : quelle durée maximum ?

La loi ne fixe pas de durée maximale entre le compromis et l’acte. Les parties la choisissent librement et l’inscrivent dans l’avant-contrat. En pratique, une vente longue dure le plus souvent de 6 à 12 mois, rarement plus de 18 mois.

Au-delà de 18 mois, la forme compte : une promesse de vente consentie par un particulier pour une durée supérieure à 18 mois, ou prorogée au-delà, doit en principe être signée chez le notaire, à peine de nullité (article L290-1 du Code de la construction et de l’habitation). Pour une vente longue, il est de toute façon prudent de faire rédiger l’avant-contrat par le notaire.

Les clauses à prévoir dans le compromis

Plus le délai est long, plus l’avant-contrat doit anticiper. Les points à régler par écrit :

1. La date de signature de l’acte, et ce qui se passe si elle est dépassée : prorogation possible, dans quelles conditions et jusqu’à quand.
2. Le dépôt de garantie versé par l’acheteur, le plus souvent de 5 à 10 % du prix, conservé par le notaire jusqu’à l’acte.
3. Les conditions suspensives, en particulier l’obtention du financement de l’acheteur, avec des délais cohérents avec la date de l’acte.
4. L’occupation du bien jusqu’à l’acte, et le cas échéant après, si le vendeur reste dans les lieux quelque temps : durée, indemnité, état des lieux.
5. Les charges et l’entretien jusqu’à la vente : qui paie quoi, et qui supporte une dégradation.
6. La clause pénale, qui fixe ce que doit la partie qui renonce sans motif valable.

Avantages et inconvénients de la vente longue

	Pour le vendeur	Pour l’acheteur
Avantages	Le temps de se reloger ou d’organiser son projet sans vente précipitée ; un acheteur engagé et un prix fixé	Le temps de vendre son propre bien, de réunir son financement ou de préparer son déménagement
Inconvénients	Le prix est figé, même si le marché monte ; il supporte les charges jusqu’à l’acte ; il n’est payé qu’à la signature	Le prix est figé, même si le marché baisse ; son financement doit tenir jusqu’à l’acte ; il immobilise son dépôt de garantie

Le prix peut-il être renégocié ?

Pas librement. Une fois le délai de rétractation de l’acheteur écoulé, le prix fixé dans le compromis engage les deux parties. Une baisse du marché pendant la vente longue ne permet pas à l’acheteur de renégocier, et une hausse ne permet pas au vendeur de demander davantage. Seul un nouvel accord des deux parties, ou une clause prévue dès le départ, peut changer le prix.

Et si l’acheteur se désiste ?

S’il renonce en invoquant une condition suspensive qui ne s’est pas réalisée, par exemple un refus de financement, il récupère son dépôt de garantie. S’il renonce sans motif valable, le vendeur peut conserver le dépôt de garantie au titre de la clause pénale, ou demander en justice l’exécution de la vente. Dans les deux cas, le vendeur a perdu des mois, et doit souvent remettre son bien en vente dans un marché qui a pu changer.

La limite de la vente longue : vous n’êtes payé qu’à l’acte

C’est le point que l’on mesure mal au moment de signer. Pendant toute la durée de la vente longue, le vendeur reste propriétaire et ne perçoit rien : le dépôt de garantie de l’acheteur reste bloqué chez le notaire, et le prix n’est versé qu’à la signature de l’acte.

La vente longue convient donc bien au vendeur qui n’a pas d’urgence financière. Elle convient mal à celui qui a besoin de fonds avant la vente : pour acheter son prochain logement, solder des dettes ou faire face à une échéance.

Besoin de fonds avant la vente : les solutions

Le prêt relais

C’est la solution bancaire classique : la banque avance une partie de la valeur du bien à vendre, remboursée à la vente. Elle suppose l’accord de la banque, une situation financière jugée suffisante, et un bien qui se vendra dans le délai prévu. Lorsque ces conditions sont réunies, c’est souvent la solution la plus simple.

Lorsque le prêt relais est refusé, ou arrive à échéance sans que le bien soit vendu, voir notre page prêt relais refusé ou arrivé à échéance.

La vente avec complément de prix : une avance sur le prix de vente

La vente avec complément de prix (VCP) fonctionne comme une avance sur le prix de vente de votre bien, sans dépendre d’un accord bancaire :

1. À la signature, vous vendez votre bien à un investisseur devant notaire et percevez immédiatement 45 à 60 % de sa valeur.
2. Pendant la période de commercialisation, généralement de 12 à 36 mois, vous pouvez continuer à occuper le bien, moyennant une indemnité d’occupation connue dès le départ.
3. À la revente au prix du marché, vous percevez le complément de prix : la différence entre le prix de revente et le montant déjà versé, diminuée de la rémunération de l’investisseur.

C’est une vraie vente, sans faculté de rachat. Rien ne vous empêche pour autant d’être l’acquéreur final si votre situation le permet : vous achetez alors comme n’importe quel acheteur, au prix du marché, et vous réglez les frais de notaire correspondants.

	Vente longue	Prêt relais	VCP
Fonds avant la vente	Non, paiement à l’acte	Oui, une partie de la valeur	Oui, 45 à 60 % de la valeur à la signature
Accord bancaire nécessaire	Non (sauf pour l’acheteur)	Oui	Non
Rester dans le bien	Jusqu’à l’acte	Jusqu’à la vente	Oui, avec une indemnité d’occupation
Prix final	Fixé au compromis	Prix de vente obtenu	Prix de revente, versé en deux temps

Comme toute solution, la VCP a un coût : la rémunération de l’investisseur et l’indemnité d’occupation. Elle a un sens lorsque vous avez besoin de fonds rapidement et que le prêt relais n’est pas, ou plus, possible.

Ce que nous faisons, et ce que nous ne faisons pas

ImmoSafe® ne pratique pas la vente longue : c’est une vente ordinaire, que l’agent immobilier et le notaire organisent très bien. Si vous n’avez pas besoin de fonds avant l’acte, c’est souvent la bonne solution.

Nous intervenons lorsque le besoin de fonds ne peut pas attendre la vente : vente avec complément de prix, vente à réméré ou portage immobilier. L’étude de votre situation est gratuite, confidentielle et sans engagement, et nous vous disons franchement si l’une de nos solutions vous convient, ou si une autre vous servira mieux.

Questions fréquentes sur la vente longue

Qu’est-ce qu’une vente longue ?

C’est une vente immobilière classique dans laquelle le délai entre le compromis et l’acte de vente est volontairement allongé, le plus souvent de 6 à 12 mois au lieu de 2 à 3, à la demande du vendeur ou de l’acheteur.

Quelle est la durée maximum d’une vente longue ?

La loi ne fixe pas de maximum : la durée est choisie par les parties. Au-delà de 18 mois, une promesse de vente consentie par un particulier doit en principe être signée chez le notaire.

Quand le vendeur est-il payé dans une vente longue ?

À la signature de l’acte, comme dans toute vente. D’ici là, le dépôt de garantie de l’acheteur reste bloqué chez le notaire.

Le prix peut-il baisser pendant une vente longue ?

Non, sauf nouvel accord des deux parties ou clause prévue dès le départ. Une fois le délai de rétractation écoulé, le prix du compromis engage le vendeur comme l’acheteur, même si le marché évolue.

Que se passe-t-il si l’acheteur renonce ?

S’il renonce en invoquant une condition suspensive non réalisée, il récupère son dépôt de garantie. S’il renonce sans motif valable, le vendeur peut le conserver au titre de la clause pénale ou demander l’exécution de la vente.

Comment obtenir des fonds avant la signature de l’acte ?

Par un prêt relais si la banque l’accorde. À défaut, la vente avec complément de prix fonctionne comme une avance sur le prix de vente : 45 à 60 % de la valeur à la signature, puis un complément à la revente.

Peut-on racheter son bien après une vente avec complément de prix ?

Elle n’ouvre pas de faculté de rachat, mais vous pouvez être l’acquéreur final : vous achetez alors au prix du marché, comme n’importe quel acheteur, frais de notaire compris.