Propriétaire, besoin de trésorerie : quelle solution selon votre situation ?

Cinq solutions existent. Elles ne s’adressent pas aux mêmes personnes, elles n’ont pas la même nature juridique, et elles n’ont pas le même coût. Certaines vous sont probablement ouvertes. D’autres vous sont fermées, parfois pour une raison qu’aucun dossier ne peut corriger.

Cette page n’a pas pour objet de vous vendre quelque chose. Elle a pour objet de vous permettre de savoir où vous en êtes avant de contacter qui que ce soit — y compris nous.

Les cinq routes possibles

La ligne qui compte le plus est la dernière. C’est elle qui détermine, dans la majorité des cas, quelles routes vous sont réellement ouvertes.

1. Le prêt hypothécaire

Ce que c’est. Un contrat de crédit garanti par une hypothèque prise sur votre bien. Vous empruntez, vous remboursez selon un échéancier, et l’hypothèque garantit le prêteur en cas de défaillance. Vous restez pleinement propriétaire.

Pour qui. Un propriétaire dont la situation reste compatible avec les critères d’un établissement de crédit : revenus démontrables, taux d’endettement dans les limites admises, absence de fichage à la Banque de France.

Ce qu’il faut savoir. Le bien constitue la garantie, pas la condition suffisante. Un patrimoine important n’ouvre pas droit au crédit si les revenus ne suivent pas — c’est le malentendu le plus fréquent, et la première cause de refus chez les propriétaires que nous recevons.

Quand ce n’est pas la bonne route. Si vous êtes inscrit au FICP ou au FCC, si une procédure de saisie est engagée, ou si vos revenus ne permettent pas de supporter une charge de remboursement supplémentaire.

ImmoSafe® n’est pas courtier en crédit et ne monte aucun dossier de financement. Si cette route vous paraît correspondre à votre situation, nous vous mettons en relation avec un partenaire habilité, intermédiaire en opérations de banque et services de paiement, qui seul étudiera votre demande.

→ Le prêt hypothécaire : le guide du propriétaire
→ Réméré ou prêt hypothécaire : ce qui les sépare juridiquement

2. Le prêt viager hypothécaire

Ce que c’est. Un contrat de crédit spécifique, encadré par le Code de la consommation et conclu par acte notarié, réservé aux personnes physiques. Le capital est versé en une fois ou par versements périodiques. Aucune somme n’est due de votre vivant : la dette est réglée au décès, sur le prix de vente du bien, ou par anticipation si vous vendez.

Pour qui. Un propriétaire âgé, disposant d’un patrimoine immobilier et de revenus modestes. C’est le seul contrat de crédit où l’âge n’est pas un obstacle mais un critère favorable, et où il n’existe ni condition de ressources ni questionnaire de santé.

Ce qu’il faut savoir, et qui n’est pas assez dit. Les intérêts se capitalisent : la dette augmente avec le temps. Ce mécanisme réduit mécaniquement la part de votre bien qui reviendra à vos héritiers, et cette réduction peut être considérable. La loi prévoit que la dette exigible ne peut excéder la valeur du bien au moment du règlement — vos héritiers ne peuvent donc pas hériter d’une dette — mais ils peuvent hériter de beaucoup moins que prévu, voire de rien.

Notre recommandation. N’engagez pas une démarche de prêt viager hypothécaire sans en avoir parlé à vos enfants ou à vos héritiers présomptifs. Vous n’y êtes pas juridiquement tenu. Mais la quasi-totalité des litiges que ce produit engendre naissent après le décès, entre des héritiers qui découvrent la situation et ne peuvent plus en discuter avec la personne concernée.

Quand ce n’est pas la bonne route. Si la transmission de votre patrimoine est une priorité, si vos héritiers comptent sur le bien, ou si votre besoin est temporaire et que vous envisagez de récupérer votre situation à court terme.

Ici encore, ImmoSafe® n’intervient pas dans le financement. Comme pour le prêt hypothécaire, nous vous mettons en relation avec un partenaire habilité, intermédiaire en opérations de banque et services de paiement, qui seul étudiera votre demande.

3. La vente avec complément de prix

Ce que c’est. Une vente immobilière encadrée par acte notarié. Vous cédez votre bien à un investisseur, qui vous verse immédiatement une part importante de sa valeur — généralement entre 45 et 60 %. Le bien est ensuite remis sur le marché, et vous percevez le complément lorsqu’il est revendu au meilleur prix.

Pour qui. Un propriétaire dont le bien est vendable, qui a besoin de liquidités rapidement, et qui accepte l’idée de vendre — mais refuse de brader son bien dans l’urgence d’une vente forcée.

Ce qu’il faut savoir. Le transfert de propriété est définitif et l’acte ne comporte aucune faculté de rachat. Ce que vous préservez, ce n’est pas la propriété, c’est la valeur : au lieu de vendre vite et mal sous la pression, vous encaissez tout de suite et laissez le temps faire son travail sur le prix.

Pouvez-vous racheter votre bien ? Dans les faits, oui, et cela arrive souvent. Rien ne vous interdit de vous porter acquéreur du bien lorsqu’il est remis sur le marché. Vous le rachetez alors comme n’importe quel acheteur, aux conditions du marché et par accord avec le propriétaire, en supportant les frais d’acquisition habituels — de l’ordre de 8 %.

Soyons précis, parce que la nuance est importante : il s’agit d’une possibilité pratique, non d’un droit. Contrairement à la vente à réméré, aucune faculté de rachat n’est inscrite dans l’acte, aucun prix n’est fixé à l’avance, et aucun délai ne vous est réservé. Si conserver votre bien est votre objectif principal et que vous voulez en avoir la garantie contractuelle, c’est vers le réméré qu’il faut vous tourner.

Le prix de vente n’est jamais fixé au hasard. Nos opérations respectent le seuil légal de la rescision pour lésion, qui protège le vendeur d’un prix manifestement insuffisant. C’est une vérification que tout notaire est en mesure de faire, et que nous vous invitons à demander à quiconque vous propose ce type d’opération.
Pour aller plus loin : notre page dédiée à la vente avec complément de prix.

→ La vente avec complément de prix, en détail

4. La vente à réméré

Ce que c’est. Une vente avec faculté de rachat, prévue par les articles 1659 et suivants du Code civil et conclue par acte notarié. Vous vendez votre bien à un investisseur, vous percevez le prix de vente, et vous conservez la faculté de rachat : le droit de reprendre votre bien, à un prix fixé dès l’origine, pendant toute la durée du pacte. Vous continuez à occuper les lieux en contrepartie d’une indemnité d’occupation déterminée devant notaire.

Ce n’est ni un prêt, ni un crédit, ni une hypothèque. Le réméré ne relève pas de la réglementation bancaire. C’est un mécanisme de droit civil, antérieur au Code civil lui-même, et c’est précisément ce qui le rend accessible lorsque les circuits bancaires sont fermés.

Pour qui. Un propriétaire qui n’a plus accès au crédit — fichage FICP ou FCC, procédure de saisie engagée, surendettement, refus bancaires répétés — et dont l’objectif est de conserver son bien.

Ce qu’il faut savoir. Le transfert de propriété est réel pendant la durée du pacte. L’investisseur devient propriétaire et en assume tous les risques. Vous disposez d’un droit de rachat, pas d’un droit de propriété. La durée maximale est de cinq ans, sans prorogation possible : le retour à la propriété suppose donc qu’une solution de sortie soit identifiée dès le départ.

Quand ce n’est pas la bonne route. Si votre besoin dépasse largement la quotité mobilisable, si aucune perspective de sortie n’est envisageable dans le délai, ou si vous n’avez pas d’attachement particulier à conserver le bien.
Pour aller plus loin : notre page dédiée à la vente à réméré.

→ Le réméré : comment ça fonctionne

5. Le portage immobilier

Ce que c’est. Juridiquement, la même chose que le réméré : une vente avec faculté de rachat au sens du Code civil, conclue par acte notarié. Le terme « portage » désigne une manière de conduire l’opération, non une nature juridique différente.

Une précision qui a son importance. Le mot « portage immobilier » est employé par des structures dont les montages n’ont parfois rien à voir avec le réméré, et n’offrent pas les mêmes garanties. Vérifiez toujours quel acte vous signez : si ce n’est pas une vente avec faculté de rachat devant notaire, ce n’est pas la même chose.

Pour qui. Les mêmes situations que le réméré, avec une conduite d’opération adaptée aux dossiers plus longs à reconstruire.
Pour aller plus loin : notre page dédiée au portage immobilier.

→ Le portage immobilier, en détail

Comment vous situer

Lorsque le crédit est accessible, il n’y a aucune raison de recourir au réméré.

C’est le principe que nous rappelons à tous ceux qui nous appellent, y compris lorsque cela nous conduit à ne pas travailler avec eux. Trois questions, dans cet ordre.

Première question : êtes-vous inscrit au FICP ou au FCC, ou une procédure de saisie est-elle engagée ?

Si oui, les deux premières routes vous sont fermées. Ce n’est pas une question de dossier ou de présentation : aucun établissement de crédit ne prêtera. Rendez-vous directement à la troisième question.

Si non, le prêt hypothécaire est la route à explorer en premier. C’est la plus simple, et la seule qui vous laisse pleinement propriétaire.

Deuxième question : quel est votre âge, et la transmission de votre patrimoine est-elle une priorité ?

Si vous avez dépassé la soixantaine, que les revenus ne suivent plus, et que la transmission n’est pas votre priorité absolue, le prêt viager hypothécaire mérite d’être examiné — en ayant lu attentivement ce qui est dit plus haut sur son effet sur la succession.

Troisième question : voulez-vous conserver votre bien, et avec quelle garantie ?

Si vous voulez la certitude contractuelle de pouvoir le reprendre, à un prix connu d’avance et dans un délai réservé, la vente à réméré ou le portage immobilier sont les seules routes ouvertes. La question devient alors celle de la sortie : comment, dans les cinq ans, retrouverez-vous la capacité de racheter ?

Si votre priorité est d’encaisser sans brader et que vous acceptez de ne pas disposer d’un droit de reprise garanti, la vente avec complément de prix répond mieux à votre situation — étant entendu que rien ne vous empêchera de vous porter acquéreur lors de la revente.

Pourquoi nous publions cette page

Parce que nous ne pouvons pas vous aider sur toutes ces routes, et qu’il nous paraît plus utile de le dire que de le taire.

ImmoSafe® est une société spécialisée dans la vente à réméré et le portage immobilier depuis 2012. Nous exerçons sous le statut d’agent immobilier régi par la loi Hoguet, titulaires de la carte professionnelle immobilière n° CPI 3101 2018 000 026 516, délivrée par la CCI de Toulouse pour les transactions sur immeubles et fonds de commerce. Nous ne sommes pas établissement de crédit, ni courtier, ni intermédiaire en opérations de banque. Nous ne montons aucun dossier de financement et ne percevons aucune rémunération sur un crédit.

Sur les deux premières routes, notre rôle se limite à vous mettre en relation avec un partenaire habilité, qui étudiera seul votre demande. Nous percevons à ce titre une commission d’apport de la part de ce partenaire.

Sur les trois autres, nous intervenons directement. Nous avons accompagné plus de 20 000 dossiers et réalisé plus de 1 000 opérations, avec un taux de retour à la propriété supérieur à 90 %.

Cette expérience nous a appris une chose : la plupart des propriétaires qui nous appellent ont perdu du temps et de l’argent à frapper à des portes qui ne pouvaient pas s’ouvrir. Cette page existe pour vous l’éviter.

Questions fréquentes

Puis-je obtenir un prêt hypothécaire si je suis propriétaire sans crédit en cours ?

Être propriétaire sans dette améliore un dossier, mais ne le garantit pas : un établissement de crédit apprécie d’abord la capacité de remboursement, donc les revenus, avant la valeur de la garantie. Seul un professionnel habilité peut se prononcer sur votre situation.

Le réméré est-il un prêt sur gage immobilier ?

Non. La vente à réméré est une vente, régie par le Code civil, avec transfert effectif de propriété et faculté de rachat. Aucune somme n’est prêtée, aucun intérêt n’est dû, aucun remboursement n’est prévu. C’est une opération de droit civil, qui ne relève pas de la réglementation bancaire.

Que se passe-t-il si je ne peux pas racheter mon bien à l’issue du réméré ?

La faculté de rachat s’éteint et l’investisseur conserve le bien. C’est le risque central de l’opération, et la raison pour laquelle une solution de sortie doit être identifiée avant même la signature. C’est aussi ce qui distingue un opérateur sérieux d’un autre : le premier refuse les dossiers sans perspective de sortie.

Le prêt viager hypothécaire va-t-il déshériter mes enfants ?

Il réduit ce qui leur reviendra, parfois dans des proportions importantes, puisque les intérêts se capitalisent jusqu’au décès. La loi protège vos héritiers d’une dette supérieure à la valeur du bien, mais elle ne protège pas la valeur elle-même. C’est une décision à prendre en connaissance de cause, idéalement en famille.

Combien de temps faut-il pour obtenir des fonds ?

Cela dépend entièrement de la route. Un dossier de crédit suit le calendrier de l’établissement prêteur. Une opération de vente à réméré ou de vente avec complément de prix suppose une évaluation du bien, l’accord d’un investisseur et un acte notarié — l’ordre de grandeur se compte en semaines, et non en jours.

Après une vente avec complément de prix, puis-je racheter mon bien ?

Rien ne s’y oppose, et beaucoup de vendeurs le font. Lorsque le bien est remis sur le marché, vous pouvez vous porter acquéreur comme n’importe quel acheteur, aux conditions du marché et avec les frais d’acquisition correspondants, de l’ordre de 8 %. Il faut toutefois être clair sur la nature de cette possibilité : ce n’est pas un droit. L’acte de vente avec complément de prix ne comporte aucune faculté de rachat, aucun prix de reprise fixé à l’avance et aucun délai réservé. Si vous voulez cette garantie inscrite dans l’acte, c’est la vente à réméré qui la prévoit.

Puis-je cumuler plusieurs solutions ?

Non, pas simultanément sur le même bien. Elles sont exclusives les unes des autres : soit vous restez propriétaire et empruntez, soit vous vendez, définitivement ou avec faculté de rachat. Le choix se fait en fonction de votre situation, pas en fonction du montant.

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