Propriétaire surendetté : faut-il vendre sa maison ?
En bref
Être propriétaire surendetté ne vous oblige pas à vendre votre maison avant de déposer un dossier. La loi vous permet de demander la protection de la commission de surendettement, même propriétaire. En revanche, la commission peut ensuite subordonner l’effacement d’une partie de vos dettes à la vente de votre bien, et toute vente après la recevabilité du dossier exige l’autorisation du juge. Voici les quatre règles à connaître, et la place que peut prendre la vente à réméré.
Règle n° 1 : propriétaire surendetté, vous avez le droit de déposer un dossier
L’article L711-1 du Code de la consommation est clair : le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale n’empêche pas d’être reconnu en situation de surendettement. La commission examine votre capacité réelle à faire face à vos dettes, pas seulement la valeur de votre maison.
On entend pourtant souvent ce conseil : « vendez d’abord votre maison, et revenez nous voir si nécessaire ». Ce n’est pas une condition légale pour déposer un dossier. Vous pouvez le déposer auprès de la Banque de France, qui assure le secrétariat des commissions.
Règle n° 2 : la commission peut subordonner un effacement à la vente
Si vos dettes ne peuvent pas être réglées par un simple plan de remboursement, la commission peut envisager d’en effacer une partie. Dans ce cas, la Cour de cassation l’a jugé le 22 mai 2025 : l’effacement partiel est en principe subordonné à la vente préalable du bien dont vous êtes propriétaire.
Il existe une exception importante, posée par le même arrêt. Lorsque le bien est votre résidence principale, vous pouvez éviter cette vente si vous démontrez que vous ne pourriez manifestement pas faire face au coût d’un relogement, au regard de votre situation personnelle et professionnelle, à condition que votre situation ne soit pas irrémédiablement compromise.
Règle n° 3 : après la recevabilité, aucune vente sans l’autorisation du juge
Dès que votre dossier est déclaré recevable, vous ne pouvez plus faire d’acte de disposition sur votre patrimoine sans autorisation, selon l’article L722-5 du Code de la consommation. Vendre votre maison en fait partie, y compris sous forme de vente à réméré.
- Avant l’adoption des mesures, l’autorisation est donnée par le juge des contentieux de la protection.
- Après, elle peut venir de la commission, du juge ou de l’ensemble des créanciers (article L761-1 du même code).
- Sans autorisation, la vente peut être annulée et vous risquez de perdre le bénéfice de la procédure.
C’est un point que beaucoup ignorent : un compromis signé trop vite peut se retourner contre vous. L’autorisation se demande avant de signer.
Règle n° 4 : vendre n’est pas la seule issue
Lorsque la vente de votre maison est envisagée, plusieurs chemins existent, avec des conséquences très différentes :
| Solution | Ce qui se passe | Ce que vous gardez |
|---|---|---|
| Vente classique | Vous vendez au prix du marché, dans les délais du marché | Le solde après règlement des dettes, mais plus votre maison |
| Vente forcée ou adjudication | Le bien est vendu aux enchères, souvent sous sa valeur | Ce qui reste, s’il reste quelque chose |
| Vente à réméré | Vous vendez avec faculté de rachat et restez occupant | Le droit de racheter votre bien pendant cinq ans au plus |
Où la vente à réméré peut intervenir
La vente à réméré est une vente avec faculté de rachat, encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil et signée devant notaire. Elle permet de régler vos dettes en une fois, de continuer à habiter votre maison en versant une indemnité d’occupation, et de la racheter dans un délai fixé, cinq ans au plus.
ImmoSafe® intervient aux trois étapes d’une situation de surendettement :
- avant le dépôt d’un dossier, quand le réméré permet de régler les dettes et d’éviter la procédure ;
- pendant la procédure, avec l’autorisation du juge, que nous préparons avec vous ;
- après l’adoption d’un plan, lorsque la vente du bien est envisagée et que vous souhaitez garder une chance de le racheter.
Si vous ne rachetez pas, vous pouvez vendre vous-même votre bien au prix du marché pendant la durée du réméré : le prix de rachat est réglé à l’investisseur et la différence vous revient, diminuée des frais.
Ce que le réméré ne fait pas
Le réméré n’efface aucune dette : il les règle, grâce à la valeur de votre bien. Il a un coût réel (décote, indemnité d’occupation, frais), écrit avant toute signature et détaillé dans le vrai coût du réméré en 2026. Et il n’a de sens que si votre situation peut redevenir saine, pour racheter ou pour vendre dans de bonnes conditions.
Lorsque ce n’est pas le cas, nous vous le disons. Nos engagements sont publiés dans notre charte Réméré Éthique®.
Questions fréquentes sur le propriétaire surendetté
Peut-on déposer un dossier de surendettement quand on est propriétaire ?
Oui. L’article L711-1 du Code de la consommation précise que le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale n’empêche pas d’être reconnu en situation de surendettement.
La commission de surendettement peut-elle m’obliger à vendre ma maison ?
Elle peut subordonner l’effacement partiel de vos dettes à la vente préalable de votre bien. Si c’est votre résidence principale, vous pouvez l’éviter en démontrant que vous ne pourriez manifestement pas faire face au coût d’un relogement (Cour de cassation, 22 mai 2025).
Puis-je vendre ma maison pendant une procédure de surendettement ?
Oui, mais pas librement. Dès la recevabilité du dossier, toute vente exige une autorisation : celle du juge des contentieux de la protection avant l’adoption des mesures, puis de la commission, du juge ou des créanciers. Sans elle, la vente peut être annulée.
Puis-je signer un compromis de vente avec un dossier de surendettement en cours ?
Seulement après avoir obtenu l’autorisation nécessaire. Signer avant vous expose à la nullité de la vente et à la perte de la protection de la procédure.
La vente à réméré est-elle possible en cas de surendettement ?
Oui, avant le dépôt d’un dossier, pendant la procédure avec l’autorisation du juge, ou après l’adoption d’un plan. Elle permet de régler les dettes en restant occupant, avec le droit de racheter le bien dans un délai de cinq ans au plus.
Que se passe-t-il si je ne peux pas racheter mon bien ?
Vous pouvez le vendre vous-même au prix du marché pendant la durée du réméré. Le prix de rachat est réglé à l’investisseur et la différence vous revient, diminuée des frais.
