La vente à réméré : une solution pour surmonter le surendettement et protéger votre patrimoine

Vous traversez une période de surendettement ou avez besoin de liquidités pour financer un projet ? La vente à réméré pourrait être la solution idéale. Mais en quoi consiste cette démarche, à qui s’adresse-t-elle, et comment fonctionne-t-elle concrètement ? Découvrez dans cet article les réponses à ces questions ainsi que les avantages qu’elle offre pour améliorer votre situation financière. ImmoSafe®, expert en vente avec faculté de rachat, vous accompagne pour mieux comprendre cette opération.

Points clés à retenir

• La vente à réméré est une solution de dernier recours pour les propriétaires en situation de surendettement ou fichés par la Banque de France, leur permettant d’obtenir des fonds tout en évitant la saisie judiciaire de leur bien.
• La durée maximale légale d’un contrat de réméré est de 5 ans.
• Les modalités de vente (prix du bien, indemnité d’occupation mensuelle) sont négociées entre le vendeur et l’acheteur.
• Ce mécanisme permet au vendeur de stabiliser ses finances tout en conservant la possibilité de racheter son bien dans un délai convenu.
• Pour l’investisseur, c’est une opportunité d’investissement à faible risque à court terme, avec une indemnité mensuelle perçue.

Qu’est-ce que la vente à réméré ?

Également appelée portage immobilier, la vente avec faculté de rachat ou réméré est une opération immobilière inscrite dans le droit civil français (articles 1659 à 1673 du Code civil). Elle permet à un propriétaire de céder temporairement son bien tout en conservant un droit exclusif de rachat. Pendant cette période, le vendeur peut continuer à occuper le logement en versant une indemnité d’occupation (équivalente à un loyer). Le contrat établi entre les deux parties inclut une clause spécifique appelée « clause de réméré ».

À qui s’adresse cette solution ?

La vente avec faculté de rachat est principalement destinée aux propriétaires confrontés à des difficultés financières importantes, notamment ceux menacés par une saisie judiciaire. Elle convient également aux personnes ayant besoin rapidement de trésorerie pour financer des projets. Même si vous êtes fiché par la Banque de France (FCC ou FICP), cette option reste accessible et vous permet d’obtenir des fonds sans passer par les banques.

À noter : Cette opération n’est pas un prêt mais une transaction immobilière. Elle offre une alternative efficace pour protéger votre patrimoine dans des situations délicates.

Durée et fonctionnement d’une vente à réméré

Durée légale

Conformément au Code civil (article 1660), le vendeur dispose d’un délai maximal de 5 ans pour exercer son droit de rachat. Cependant, dans la pratique, les contrats sont souvent établis sur des périodes allant de 12 à 36 mois.

Modalités

La vente à réméré repose sur un accord entre le vendeur et l’acheteur incluant :

• Le prix du bien ;
• La durée du contrat ;
• Le montant mensuel de l’indemnité d’occupation ;
• Le prix fixé pour le rachat.

L’acheteur verse au vendeur une somme lui permettant de rembourser ses dettes ou financer ses projets. En contrepartie, le vendeur s’engage à payer l’indemnité mensuelle convenue jusqu’à la fin du contrat.

Étapes clés d’une vente à réméré

1. Recherche d’un acheteur
   Le propriétaire peut trouver un investisseur via :
   • Une transaction entre particuliers ;
   • Une agence immobilière ;
   • Un intermédiaire spécialisé comme ImmoSafe®

Avant toute démarche, il est essentiel d’évaluer si la vente permettra de rembourser toutes les dettes et si le rachat sera financièrement envisageable.

1. Signature du contrat
   Un notaire rédige et finalise l’acte de vente avec faculté de rachat ainsi que le contrat d’occupation. Les termes du compromis sont définis dès cette étape.
2. Clôture du contrat
   Si le vendeur parvient à stabiliser sa situation financière avant la fin du délai convenu, il peut exercer son droit de rachat selon les conditions fixées initialement. En revanche, s’il ne peut réunir les fonds nécessaires, l’acheteur devient propriétaire définitif du bien.

Avantages et risques

Pour le vendeur

• Accès rapide aux liquidités sans passer par un crédit bancaire.
• Possibilité de préserver son patrimoine en évitant une saisie judiciaire.
• Maintien dans le logement grâce au paiement d’une indemnité mensuelle.
• Opportunité de financer des projets personnels ou professionnels.

Pour l’investisseur

• Acquisition d’un bien immobilier avec une décote importante (10 % à 40 %).
• Perception régulière d’une indemnité mensuelle.
• Possibilité de devenir propriétaire définitif si le vendeur ne rachète pas le bien.

Risques

Pour le vendeur :

• Perte définitive du bien en cas d’incapacité à racheter dans les délais impartis.

Pour l’investisseur :

• Incertitude liée au droit de rachat exercé par le vendeur.
• Risque limité concernant la valorisation du bien sur le long terme.

Coût et fiscalité

Le coût global d’une vente à réméré représente généralement entre 10 % et 17 % du prix du bien par an. Les frais incluent :

• Frais notariés ;
• Indemnité d’occupation ;
• Commission d’agence ;

Concernant la fiscalité, la plus-value réalisée lors d’une vente est soumise aux règles classiques sauf exceptions (résidence principale ou détention longue).

Exemple concret

Un couple vend sa maison estimée à 250 000 € via une opération en réméré pour rembourser ses dettes (50 000 €). Le prix négocié est fixé à 180 000 €, avec une indemnité mensuelle de 1 500 € pendant deux ans. À la fin du délai, ils peuvent racheter leur bien au prix convenu ou céder définitivement leur propriété.