La vente avec faculté de rachat : le guide pratique

Un propriétaire a la possibilité de vendre de manière temporaire son bien immobilier avec la possibilité de le racheter pendant une période maximale de 5 ans. Cet acte notarié méconnu du grand public donne la possibilité à des personnes avec des difficultés financières de solder leurs dettes rapidement. Toutefois, il est nécessaire de suivre des étapes clés pour réussir sa vente avec option de rachat ou vente à réméré.

Vendre avec faculté de rachat ou comment préserver son bien immobilier ?

Définition et spécificités

Dans la vie, il peut être nécessaire de débloquer rapidement une somme d’argent. On peut vendre un bien immobilier, ce qui peut prendre du temps. On peut aussi souscrire une hypothèque, ce qui peut créer une dette supplémentaire pour un propriétaire.

Saviez-vous qu’il existe une solution rapide pour obtenir des liquidités ? La vente avec faculté de rachat est un type d’opération immobilière dont le principe consiste pour un propriétaire d’un bien de le vendre à un investisseur avec le droit exclusif de le reprendre selon un prix de rachat fixé à l’avance. Le vendeur a aussi le droit d’occuper le lieu jusqu’à 5 ans au maximum.

Concrètement, le vendeur vend son appartement ou sa maison à un investisseur immobilier. Notez que le prix de vente du bien peut être inférieur entre 10 et 40 % au prix du marché. Une clause d’ option de rachat exclusif est incluse dans le contrat de vente immobilière déterminant :

• La période autorisée pour occuper et racheter le bien (entre 6 mois à 5 ans maximum) ;
• Le prix de rachat du bien immobilier qui peut être similaire ou supérieur au prix de vente ;

En parallèle à la vente, le vendeur du bien doit conclure un contrat d’occupation lui permettant d’avoir l’usage exclusif de la maison ou de l’appartement, en contrepartie d’une indemnité d’occupation. Attention, le montant de l’indemnité ne doit pas être assimilé à un loyer comme pour une location classique. D’autre part, la vente avec droit de rachat n’est pas un crédit ou un emprunt immobilier. On parle de vente temporaire du bien.

Bon à savoir : Le recours à des organismes de vente avec droit de rachat comme ImmoSafe® est une garantie pour avoir une proposition ferme sous 48 h, débloquer les fonds rapidement et bénéficier d’un montage immobilier respectant scrupuleusement le cadre réglementaire (lisez l’article du comparateur Jechange sur le classement des organismes de vente à réméré).

Ce type d’opération immobilière peut concerner tous types de biens comme une résidence principale ou secondaire (appartement ou maison), mais aussi des bureaux, boutiques, bâtiments professionnels, bâtiments agricoles, restaurants, pharmacies, terrains à bâtir.

Quelles différences entre vente à réméré, vente avec faculté de rachat, portage immobilier ?

Il n’y a pas de différences entre les termes. La vente avec faculté de rachat est un acte notarié inscrit au Code civil de 1804 ou Code Napoléon sous le nom de « vente à réméré ». À partir de la loi du 12 mai 2009, son nom est modifié dans le cadre de l’article 1659 du Code civil pour devenir « vente avec faculté de rachat ».

Quant au portage immobilier, il s’agit d’une autre déclinaison pour désigner la vente temporaire d’un bien avec possibilité de le racheter.

Qui peut bénéficier de la vente à réméré ?

La vente avec droit de rachat s’adresse principalement à des personnes en difficultés financières qui ont un besoin urgent de débloquer des fonds pour rembourser une dette.

Ce type d’opération immobilière est la solution idéale pour des propriétaires qui n’ont pas la possibilité de recourir à un crédit ou une hypothèque en raison de leur situation financière (surendettement, interdit bancaire, saisie immobilière, emprunt non remboursé, etc.).

Quels avantages à choisir la vente avec faculté de rachat ?

Le recours à la vente à réméré permet aux propriétaires en surendettement ou en interdit bancaire de rééquilibrer leur trésorerie en remboursant leur dette rapidement. Un atout appréciable pour stopper la vente d’un bien aux enchères ou une saisie immobilière.

D’autre part, le vendeur ne perd pas immédiatement la jouissance du bien immobilier, au contraire d’une vente définitive. Il peut continuer à habiter le bien après la conclusion de l’acte de vente temporaire.

Enfin avec l’option de rachat, il n’y a pas d’obligation de céder à l’urgence. Le vendeur gagne du temps et peut racheter son bien lorsque ses finances sont au beau fixe (dans la limite du calendrier dans le contrat).

Choisir la vente avec faculté de rachat : les étapes clés !

3 grandes étapes peuvent résumer la vente avec option de rachat :

• La contraction d’un contrat de vente immobilière temporaire ;
• L’occupation du bien immobilier pendant toute la durée du contrat en réméré ;
• La vente ou le rachat du bien.

Le contrat de vente : étude de faisabilité et proposition chiffrée

L’organisme de vente avec faculté de rachat réalise une étude préalable de faisabilité où sont évaluées la valeur du bien et la capacité d’emprunt du propriétaire.

Ensuite, le propriétaire reçoit une proposition chiffrée mentionnant :

• le montant de la vente incluant des frais incompressibles (frais notariés, frais de commission, etc.) ;
• la période du contrat de vente temporaire ;
• le montant de l’indemnité d’occupation ;
• le tarif de rachat du bien en réméré.

Après acceptation, le dossier est transmis à une étude notariale pour préparation de l’acte de vente temporaire avec option de rachat avec les éléments précités.

L’occupation du bien en réméré : déblocage liquidités et versement indemnité

Après signature de l’acte notarié, l’investisseur débloque les fonds. Le notaire régularise les prêts hypothécaires et emprunts immobiliers impayés. De son côté, le vendeur règle les impayés de prêt à la consommation.

Pendant toute la durée d’occupation du bien, le vendeur doit verser une indemnité à l’investisseur. Elle peut être versée en totalité dès le début de contrat de vente avec droit de rachat, ou bien à une fréquence définie au préalable.

Vente ou clause de rachat du bien

Pendant toute la durée du contrat ou à son issue, le vendeur peut faire jouer la clause de rachat. Dans ce cas, il doit s’acquitter du prix de rachat du bien immobilier ainsi que des frais afférents.

Il a aussi la possibilité de vendre le bien immobilier. Dans ce cas, il peut trouver un acquéreur via l’organisme en réméré, ou bien rejoindre le parcours classique via une agence immobilière. Rappelons que les frais de notaire s’élèvent dans ce cas entre 7 à 8 % du montant de la vente.

Quelle fiscalité avec la vente à réméré ?

Lors de la vente du bien à l’investisseur (acquéreur), le vendeur peut être soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière, exception faite de la vente d’une résidence principale, de la vente d’un bien ancien de plus de 22 ans ou sous conditions liées au vendeur. Il doit aussi s’acquitter des frais de notaire liés à l’opération (entre 7 à 8 %).

La clause de rachat du bien immobilier est une clause résolutoire. Le droit de rachat remet le bien dans sa position initiale. C’est pourquoi, la fiscalité immobilière applicable diffère d’une vente classique. Selon l’article 1961 du Code général des impôts, le vendeur s’acquitte d’une fiscalité réduite composée de frais de notaire 1 à 2 % du prix de rachat et de frais d’enregistrement de l’acte notarié de 125 €.