Éviter l’adjudication : vendre au meilleur prix

En bref : lorsqu’une saisie immobilière est engagée, votre bien risque de partir en vente aux enchères, souvent à un prix inférieur à sa valeur réelle. Vous pouvez l’éviter : tant que l’adjudication n’a pas eu lieu, la loi vous permet de vendre vous-même, à l’amiable et au meilleur prix. La vente avec complément de prix vous en donne les moyens : vous encaissez rapidement une partie de la valeur pour désintéresser vos créanciers, et vous percevez un complément lorsque le bien est revendu à son meilleur prix.

Qu’est-ce que l’adjudication, et pourquoi elle vous dessert

L’adjudication est la vente forcée de votre bien aux enchères, à l’issue d’une procédure de saisie immobilière. Le prix de départ, la mise à prix, est volontairement fixé bas pour attirer les enchérisseurs. Le bien se vend alors fréquemment en dessous de sa valeur réelle, et sous la contrainte du calendrier judiciaire. C’est un double préjudice pour vous : vous perdez votre bien, et vous le perdez à un prix bradé. La question n’est pas seulement d’éviter l’adjudication, mais d’éviter la perte de valeur qu’elle entraîne.

Vous avez le droit de vendre vous-même avant l’adjudication

Beaucoup de propriétaires l’ignorent : une saisie n’aboutit pas fatalement aux enchères. L’article L322-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’immeuble saisi peut être vendu de deux manières : à l’amiable, sur autorisation du juge, ou par adjudication. Le moment décisif est l’audience d’orientation (articles R322-15 et suivants), au cours de laquelle le juge de l’exécution tranche entre ces deux voies. Si vous demandez à vendre à l’amiable et que les conditions le permettent, le juge peut vous y autoriser, en fixant notamment un prix en dessous duquel le bien ne peut être cédé. Autrement dit, la loi vous laisse une fenêtre pour reprendre la main, à condition d’agir avant l’adjudication.

Comment la vente avec complément de prix vous aide à éviter l’adjudication

Pour arrêter une saisie, il faut désintéresser les créanciers avant la vente forcée. Encore faut-il en avoir les moyens, et rapidement. C’est là que la vente avec complément de prix intervient. Elle vous permet de vendre votre bien à sa juste valeur, avec un notaire, plutôt que de le laisser partir aux enchères. Vous encaissez immédiatement une partie de la valeur, jusqu’à 60 %, ce qui permet de payer les créanciers inscrits et d’arrêter la procédure. Puis, lorsque le bien est revendu au meilleur prix du marché, vous percevez le complément. Vous évitez ainsi le bradage de l’adjudication et vous captez la valeur que la vente forcée aurait détruite. Ce n’est ni un prêt ni un crédit : c’est une vente, conduite dans le cadre légal, sous le contrôle du notaire.

Subir l’adjudication ou vendre au meilleur prix : la comparaison

À quel moment agir

Tout se joue sur le calendrier. Plus vous intervenez tôt, plus vos options sont larges et les frais limités. L’idéal est d’agir avant l’audience d’orientation, mais une solution reste possible tant que l’adjudication n’a pas été prononcée. Passé ce point, il est trop tard. Une étude préalable, gratuite et confidentielle, permet de vérifier ce qui est encore possible dans votre situation précise, et sous quel délai.

Pour situer cette solution : l’adjudication est l’une des issues d’une saisie, à comparer aux autres recours sur notre page éviter une saisie immobilière. Elle repose sur la vente avec complément de prix. Si votre objectif est plutôt de racheter votre bien, voyez le réméré face à la saisie.

QUESTIONS FREQUENTES

Peut-on éviter l’adjudication de son bien ? Oui, tant que la vente forcée n’a pas eu lieu. La loi (article L322-1 du code des procédures civiles d’exécution) prévoit que l’immeuble saisi peut être vendu à l’amiable, sur autorisation du juge, plutôt que par adjudication. Vendre soi-même, au meilleur prix, évite le bradage de la vente aux enchères.

Jusqu’à quel moment peut-on arrêter une vente aux enchères ? Jusqu’à l’adjudication elle-même. Le moment clé est l’audience d’orientation (articles R322-15 et suivants), où le juge décide entre vente amiable et vente forcée. Plus vous agissez tôt, plus vos options sont larges.

Pourquoi une vente aux enchères se fait-elle souvent en dessous de la valeur du bien ? Parce que la mise à prix est fixée bas pour attirer les enchérisseurs, et que la vente se déroule sous la contrainte du calendrier judiciaire. Le bien part fréquemment à un prix inférieur à sa valeur réelle : c’est le bradage que subit le propriétaire.

La vente avec complément de prix permet-elle d’éviter l’adjudication ? Oui. Elle vous permet de vendre votre bien à sa juste valeur avant l’audience, d’encaisser rapidement une partie du prix pour désintéresser vos créanciers, et de percevoir un complément lorsque le bien est revendu au meilleur prix. Vous reprenez la main sur le calendrier et sur le prix.

Faut-il l’accord du juge pour vendre avant l’adjudication ? Lorsque la saisie est engagée, la vente amiable se fait sur autorisation du juge de l’exécution, qui fixe notamment un prix plancher. L’opération est conduite par un notaire, qui vérifie sa conformité. Chaque situation s’apprécie au cas par cas.

Que devient le produit de la vente vis-à-vis des créanciers ? Le prix est affecté en priorité au paiement des créanciers inscrits, sous le contrôle du notaire. Une fois la dette réglée, la procédure de saisie s’arrête. Le complément, lui, vous revient lorsque le bien est revendu à son meilleur prix.

À propos de l’auteur

Jean-Bernard Valade est le fondateur d’ImmoSafe® (SAS AÏXIA). Depuis 2012, il accompagne les propriétaires qui ont besoin de mobiliser la valeur de leur bien, avec un objectif constant : le retour du vendeur à la propriété. Pendant dix ans président de l’AFIB, il a siégé au Comité consultatif du secteur financier (CCSF), au conseil d’administration de l’ORIAS et à la Commission des pratiques commerciales de l’ACPR. En savoir plus sur Jean-Bernard Valade.